雅虎香港財經 【樓市專題】「落錯車」的另類真相
搞調查最怕換來零迴響，因此發布結果必須炒熱一些話題。花旗銀行日前發表第三季港人置業調查，就以19.5萬人「落錯車」作為亮點，若細心剖析，「落錯車」亦反映樓市一些另類現象。
兩大因素 DQ業主身份
港人熟悉的東京品川區人口只有38.6萬，可見19.5萬人確實不算是小數目。究竟這個數目是從何而來的？答案就係「靠估」。受花旗委託的港大社會科學研究中心進行抽樣電話訪問，有13%受訪者（61萬人）過去十年曾經賣樓，其中41%（25萬人）其後再置業，有27%（16.5萬人）未有置業但持有其他物業，餘下32%（19.5萬人）賣樓後既無樓亦未有再置業，由此估算這批人是不幸「落錯車」繼而加入無殼蝸牛大軍。
純睇數據，上述估算確係符合邏輯，但就忽略了兩項另類因素。第一是政府加辣措施，去年11月政府宣布住宅物業交易從價印花稅劃一提高至15%。雖然政府近期已將樓換樓申請退稅限期延長至九個月，但相信困擾再業置人士的並非寬限期長短，而是「先買後賣」須要墊支15%辣稅。
採用「先賣後買」方式可以節省這筆稅，但在近年一手樓熱銷、二手樓供應不足的情況下，或有業主遇到心頭好又怕被其他買家搶走，會先由未有物業的家人以首置身份購買，既可省略「先買後賣」申請退稅的手續，亦令自己有更多時間安排放售物業，並節省樓換樓期間租住物業的開支。
採用此方案難度在於買新物業要支付首期，但別小看早年置業者的財力，個人儲蓄再加上私人貸款足以應付買新樓的首期開支，當賣甩舊居時，資金就可以「回籠」。
更普遍的因素是「落錯車」苦主被家人DQ業主身份。如果你朋友圈子中大部分成員都已榮升業主，可能在五年前開始不時聽到類似劇情：「老公一廂情願認為樓市泡沫快將爆破，賣走物業暫時租樓住，待樓價暴跌後再置業，一來一回就可以賺取過百萬『差價』。」
結果自然是事與願違，後續劇情通常是太太強迫老公面對現實再次置業，又因為太太對老公當初睇錯市餘怒未消兼認定老公判斷力不可靠，決定只用自己名義置業。要知道香港不少家庭真正的一家之主是太太，「死命令」發出後，老公照舊要幫手供樓，但業主身份就被DQ。
由於調查只是問受訪者現在是否業主及持有其他物業，上述兩類「前業主」都只會答「無」。所以19.5萬名被撥入「落錯車」苦主中，可能至少有數萬人是改由家人持有物業，實際上他們已經再上車。
再上車難在「降呢」
香港置業從來都唔容易，即使回歸後數年樓價大跌，當年有本事置業的人，先決條件都係要擁有穩定收入。所以「落錯車」苦主即使暫時「無產」，但不代表他們的收入及財力會變得「下流」。
「落錯車」家庭一般會選擇租樓住，又或搬回老家與父母同住。除非收入大縮水，否則這兩類情況都毋須動用當初賣樓套現資金解決居住問題，雖然「老本」還在，但由於樓價有升無跌，他們要置業就往往面對物業「降呢」難題，令他們一拖再拖都未能再上車。
現時西區200呎新盤都索價過千萬的時候，本來擁有市區物業的前業主，要在原區買回同樣面積單位就有一定難度。但大換細的話，就即時面對唔夠住難題。至於搬入新界，亦要考慮到交通、校網等因素。折衷方案是改買市區二手居屋，近年市區二手居屋升勢凌厲，何文田俊民苑成交價已突破800萬，購買力除了來自具實力的首置客，亦可能來自這類願意略為「降呢」的再上車客。
不過相信更多「落錯車」前業主會採取觀望態度，然而正正是這批有數百萬元在手的「落錯車」苦主願意等，「落錯車」苦主數字反而是後市重要指標。
原因很簡單，雖然未來數年供應穩步增加又有加息來襲，但港樓市底仍算強。仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平表示，近期本地發展商投地轉趨積極，反映發展商對未來數年住宅市場有相當信心，加上來自本地用家及內地移民的購買力仍然強勁，預計加息對本地樓市影響有限。故此該行預計2018年住宅樓價至少升一成。另一間大行戴德梁行亦預計本地樓價於2018年上半年就可能升一成。
如果來年政府不撤辣招，樓價繼續破頂，這班「落錯車」苦主就可能陸續放下「降呢」包袱重新入市。所以當看到2018年置業調查「落錯車」苦主人數開始下跌，反而是樓價步入新一輪上升周期的重要訊號。
買細樓租大樓
「落錯車」又唔想焗買細單位，有專家教路可以買一個細單位放租，補貼租大單位成本。要實行此策略的前業主，就要留意一些熱門地區的細單位行情。
鑽石山
出售單位：兩房高層
售價：390萬元
面積 / 呎價：426呎 / 9155元
賣點：東九龍知名居屋屋苑，毗連港鐵鑽石山站。
出售單位：低層子母房
售價：308萬元
面積 / 呎價：407呎 / 7568元
賣點：步行可達港鐵站及大型商場
紅磡
出售單位：開放式中層
售價：400萬元
面積 / 呎價：248呎 / 16129元
賣點：鄰近何文田站，毗連紅磡市中心。
出售單位：開放式高層
售價：320萬元
面積 / 呎價：185呎 / 17297元
賣點：位處市中心，步行可直達黃埔花園商場。
西營盤
出售單位：開放式中層
售價：368萬元
面積 / 呎價：146呎 / 25205元
賣點：鄰近街市、公園，步行可達港鐵站。
出售單位：開放式中層
售價：420萬元
面積 / 呎價：216呎 / 19444元
賣點：位處臨海地段，步行十分鐘可達商業區及上環港鐵站。
