雅虎香港財經 【樓市專題】世宙苦主給你的置業智慧
早前有傳媒統計31個鐵路沿線屋苑，過去一年樓價平均升值13%。此統計再次反映鐵路概念盤似乎等同大價藍籌，有買貴總無買錯，不過凡事總有例外，近日成為網絡熱話的世宙苦主經歷，又提醒我們鐵路概念盤值得買未必等於值得住。
理想與現實
由市區搬入新界是年輕家庭的置業趨勢，受惠來自用家的強勁需求，新界鐵路概念盤升值力可謂跑贏大市。其中過去一年升值逾兩成的升值王屋苑萬景峯、沙田中心及名城，均屬於新界鐵路沿線知名屋苑。既然大趨勢是對新界鐵路概念最有利，入手這類物業，牌面睇應該是無得輸的置業抉擇吧。
要拆解此疑團，不妨就從近日不少網民熱烈討論的世宙入手。以地利位置來說，世宙與港鐵朗屏站只有五分鐘步行距離，相對由兆康站越過行人天橋還要行大段路的疊茵庭，鄰近鐵路站的地利優勢就更明顯。
世宙另一特別之處是布局上有三大特色竟然切合文青一族的理想住宅屋苑的條件。一是新舊融合，世宙周邊的數條街都是元朗市中心歷史最悠久的建築群，只要步行數分鐘，即可以找到區內老字號粥店、茶餐廳、雜貨店，加上附近設有氣氛熱鬧的舊式設計街市，表面看確實呈現文青最響往的舊區人文風景。
二是消除階級區間，世宙前身是元朗邨所在，當年政府發展這幅土地時，決定保留部分土地興建公屋，於是演變成今日世宙與旁邊朗晴邨緊密「連繫」的布局。相對豪宅與公屋遠距離遙遙相對的規劃，世宙豈不是更符合消除階級區間的文青理想吧？
三是回歸傳統地舖，文青經常批評將軍澳是天橋城市，由天橋與大型商場連接而成的社區，不單構成「離地」生活方式，亦直接扼殺地舖的生存空間。世宙獨特之處，是放棄密封式基座商場，重新採用八、九十年代流行的屋苑地舖設計，把基座空間劃分成多個地舖的布局，再配合周邊舊式建築群的地舖，確實有機會塑造出一個富趣味的「在地社區」。
不過中學作文題目已教識我們，理想與現實總有一段距離。參考世宙苦主的自白，上述三大特色，從業主居住角度看，正正是世宙的先天缺點。首先是新舊融合，聽起來當然很吸引，但熟悉元朗社區情況的人都知道，世宙附近的幾條街，近十多年一直存在流鶯企街兜客問題，雖然久不久警察都會掃黃，但風聲過後又會打回原形。苦主坦言連自己老婆都遇過被樓下伯父「問價」的尷尬情況，所以舊區風情無疑令人響往，但舊區本身的「質地」有問題，又會令生活質素大打折扣。
其次是布局，毗連公屋屋苑，可能有不少人會認為問題不大，不過兩者距離太近的話，確實有部分私樓業主會感覺對物業身價構成壓力。至於由商場改劃為地舖，如果發展商事先有好好進行協調管理，確保業主收樓時，大部分地舖已租出，商戶組合又可以為業主提供生活便利的話，相信業主們同樣會受落。不過長實很快便把世宙的地舖拆售套現，情況有點像發展商拆售劏場，令地舖變成十室九空狀態，據苦主描述，部分空舖晚上更有癮君子進駐。相比之下，由發展商管理的大商場雖然很公式化，但就較少出現這類因為丟空舖位而衍生的環境問題。
兩招對沖風險
汲取世宙苦主的經驗，我們選擇鐵路概念盤時，不要只把目光集中在鄰近鐵路站這一點上。最好先抽時間多次到屋苑所在位置實地考察，親身了解周邊社區配套、環境的利弊，特別是日與夜不同時段的社區風景，從中檢視周遭環境是否符合自己的可宜居標準。
即使押錯注，受惠樓市「買氣」強勁，有鐵路概念支持，只要具備行動力，要甩身亦非難事。同樣是世宙，今年五月尾便有一宗成交，業主持貨不足三年要捱辣稅仍決心出售，扣除70萬元進貢給政府的辣稅後，仍可以賺91萬元離場。不過行這一步，你必須對賣樓、搬屋夠決斷，並懂得看情況增加議價空間，才可以捕捉甩身機會。
揀手鐵路概念盤推介
鑽石山
出售單位：3房改2房高層
售價：968萬元
面積 / 呎價：657呎 / 14734元
賣點：毗連港鐵站及大型購物商場，單位視野開揚。
出售單位：3房2廳高層
售價：960萬元
面積 / 呎價：517呎 / 18569元
賣點：區內焦點豪宅盤，基座設有大型商場及港鐵站。
出售單位：兩房高層
售價：480萬元
面積 / 呎價：426呎 / 11268元
賣點：區內知名屋苑，提供入場費較親民的選擇。
將軍澳
出售單位：一房一廳開放式低層
售價：780萬元
面積 / 呎價：361呎 / 21607元
賣點：區內焦點豪宅盤，步行可直達大型商場及港鐵站。
出售單位：二座高層
售價：750萬元
面積 / 呎價：463呎 / 16199元
賣點：基座設有大型商場，毗連港鐵站。
出售單位：三座低層
售價：730萬元
面積 / 呎價：488呎 / 14959元
賣點：屋苑位處港鐵站上蓋，設有商場及大型豪華會所。
