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【樓市專題】供完樓 唔代表乜都唔使做!

樓價仍舊比天高,上車已是空想更別說供甩樓了。然而不少在十多年前上車的業主,今年可能已陸續完成供樓大業。不過供甩樓,並不代表你可以乜都唔理。

贖契要主動

十多年前首置業主,對於供甩樓後的手續可能係一無所知。 有不少業主或會想當然以為,完成按揭後,銀行理應主動建議自己應該怎樣做。

此想法有一半對一半錯,有供滿樓業主透露,當物業快將完成按揭時,確實會收到銀行的信件,提醒他要在限期內贖契,否則就會收取寄存服務費。但亦有業主表示即使按揭快將供完,卻未曾收過來自銀行的信件或來電,提醒他應該怎樣做。

從客戶服務角度看,銀行唔提醒業主似乎略欠貼心,但銀行可能會認為,既然業主會定期收到供款紀錄,應該會清楚「供樓大業」快將完成,按理業主會主動向銀行查詢贖契事宜。

不論你是否收到銀行的貼心提示,當留意到快將供甩樓時,都應該著手處理贖契事宜。最正路的方法係主動向銀行查詢贖契手續,除可以了解有甚麼表格需要填寫,亦可以直接要求銀行轉介律師行代辦。

由銀行轉介的律師行,優點是收費較平,而且理論上熟悉贖契手續。不過亦有業主表示,曾主動聯絡銀行轉介的律師行,即聽到負責職員像急口令般說了一堆所需文件及程序,他聽到頭昏腦脹之餘越想越氣,把心一橫致電另一間較出名的律師行查詢,結果該律師行問了他的英文姓名及地址,便高效地發送一份授權書給他,接著很快便順利地完成贖樓手續。

既然係涉及數百萬的物業權益,大家都好應該主動向銀行查詢,當發現銀行轉介的律師行服務不符預期,亦不妨嘗試尋找替代方案,確保自己可以成功取回貴重的樓契。

如何保存樓契

樓契有別於一張紙的實體股票,整疊文件可能厚達幾吋,所以當業主贖回樓契時,下一個難題是如何妥善儲存這疊文件。

部分業主會選擇把樓契放入平日擺放畢業證書、結婚證書衣櫃有鎖抽屜內,此方案勝在方便,但這類抽屜鎖其實相當兒戲。一旦不幸家居被賊人爆格,要知道近年不時出現假契賣樓騙案,賊手有真契在手,或會扮受託人將你的物業放售,到發現時要拆局就相當頭痛。

另一可行方案是夾萬,只要你並非住在現時流行的納米盤,家中應可以撥出隱蔽地方安置夾萬。把樓契及其他貴重物品放入夾萬內,無疑會較有鎖抽屜穩妥得多。

當然有不少人會想起銀行保管箱,不過近年銀行的保管「大箱」相當搶手,輪候期是以年計算。較可行的辦法,是詢問一下父母有沒有租用「大箱」,有的話,就可以「搭單」存放在父母租用的保管箱內。

套現兼寄存

除了放在夾萬及保管箱,近年最多人提到的方案,是參考樓市KOL湯文亮的建議,向銀行加按物業,既可以套現資金,亦可以再次將樓契交由銀行保管。

私樓業主考慮此方案,第一步應思考一下自己需要借幾多及貸款用途。有不少業主便分享雖然對每月還大筆按揭生活已經怕怕,不過申請小額物業貸款,又剛好可以用來清掉高息卡數,又或裝修一下間屋提升物業價值,亦是值得考慮的套現方案。

當然更進取的業主會選擇加按物業投資,不過港股風高浪急,部分高息債又潛藏違約風險,當中信里昂警告未來一年樓價至少跌15%,押注磚頭更怕摸頂,即使已成功加按物業,亦不妨先冷靜觀察市況再作部署。

由於房委會對未補價居屋加按有多項限制,此方案未必適合未補價居屋業主。唯一例外是較年長的業主,50歲以上業主可以申請補價易貸款,補價後便可以把物業出租,對計劃退休後搬到生活成本較平的海外或內地城市居住的業主而言,此套現方案有一定吸引力。

另一選擇是越來越多人熟悉的安老按揭,只要年滿60歲,即可以把未補價居屋申請安老按揭,按月收取年金作為生活費。如果業主沒有子女,或子女已成功置業,在居屋有價的情況下,這亦是可以考慮的套現加樓契託管的方案。

收租細價樓推介

如果選擇加按物業買樓收租,不妨考慮細價樓,這類物業同樣受租客歡迎,亦可以減省自己的供樓負擔。

大埔

永富大廈

出售單位:一房低層

售價:260萬元

面積 / 呎價:228呎 / 11404元

賣點:雖然樓齡較高,但勝在上車成本實惠。

嵐山

出售單位:開放式高層

售價:320萬元

面積 / 呎價:195呎 / 16410元

賣點:區內知名屋苑,開放式細單位,頗受一人租客歡迎。

山景閣

出售單位:高層單位

售價:370萬元

面積 / 呎價:319呎 / 11599元

賣點:步行可達街市、圖書館、商場及港鐵站。

荃灣

豪景花園

出售單位:四座中層

售價:460萬元

面積 / 呎價:364呎 / 12637元

賣點:位處臨海地段,視野廣闊。

荃灣中心

出售單位:兩房一廳

售價:460萬元

面積 / 呎價:324呎 / 14198元

賣點:區內知名上車屋苑,租務及二手交投均活躍。