【樓市專題】先結婚後買樓定有樓先結婚?
買樓是本地情侶不得不思考的人生課題,而考試範圍中最困擾情侶的難題就係先買樓、後結婚;抑或先結婚、後買樓,要作出較可行的抉擇,就要睇下自己置業「睇餸食飯」的本事。
先租屋都可以上到車
提起此難題,不少情侶抱著的信念係無樓就結唔成婚,皆因結婚後都要解決居住問題,唔想同屋企人住便唯有租樓,然而租得樓似乎很難有餘錢儲到首期。
不過近期有兩宗成交個案,正好點出原來識「睇餸食飯」,租樓都可以上到車。第一宗成交是粉嶺公屋祥華邨一個中層單位,面積277方呎,雖然成交呎價達11119元,但單位連地價只需308萬元,較不少納米新盤更抵玩。
據代理透露,買家是一對80後情侶,他們本身租了數年村屋,儲夠首期,見這個單位可承造九成按揭便決定入市,首期約三十萬元。就以三十萬元為基準,情侶合力儲三年,每月只需要儲八千四便達標,如果二人每月收入約四萬幾,即使要交租,要達成目標都唔算太難。
另一宗成交則涉及荃灣中心二座中層單位,實用面積377方呎,買家是同區租客。據代理透露,買家租了兩年樓兼儲夠首期,瞄準此單位借八成按揭,每月供樓負擔與租樓相約,於是決定轉租為買。
這兩宗成交均反映出,只要嚴守預算原則,並不介意樓齡較舊物業或是二手公屋,即使租樓住都可以圓上車夢。因此理論上即使結婚後租樓住,要上車都並非幻想。
不過對情侶來說,此方案有一座「心理大山」,便是婚禮開支。今時今日要搞一次華麗婚禮往往要幾十萬才成事,如堅持婚禮要大搞,辛苦儲蓄的數十萬元首期子彈就會被婚禮消耗大半。若然情侶是把解決長期居住問題放在首位,搞婚禮的規模便要懂得取捨了。
唔急於結婚,但聯名置業是大家共識的情侶,亦不妨參考上述兩宗成交「睇餸食飯」的精神。過去有一些買新樓被迫撻訂,又或幾經奔走才籌夠首期的首置情侶,中伏關鍵因素係心頭太高,例如有百多萬資本在手,便心雄入手七百萬單位。
相比之下,這兩宗成交個案的買家,上車致勝關鍵便是戒絕心頭高,或許會有人認為買祥華邨單位的情侶,由村屋降格到住公屋很委屈。但別小看二手公屋的承接力,因為銀碼符合九成按揭規限,二手公屋一直不乏上車客接手,假如樓市繼續硬淨,這對情侶數年後將有機會沽貨獲利及策動換樓。
「策略結婚」又如何?
在「八萬五」年代,其實有不少單身人士是先置業才考慮拍拖。皆因當年居屋供應過剩,偏遠地區居屋乏人問津,於是單身人士入表都有揀樓機會。後來連私樓都大平賣,亦吸引不少獲父母資助首期的單身人士入手,例如Yoho Town第一期,當年因為平價開售,買家便不乏廿多歲的單身人士。
不過隨著樓價爆升,單身人士在抽居屋遊戲中因為必定排隊尾,即時手握排頭位號碼,獲揀樓機會都頗細。因此越來越情侶以「策略結婚」方式入表抽居屋,增加揀樓勝算。
按居屋白表揀樓規則,其實係先分組別,再按攪珠號碼順序揀樓。組別順序為「家有長者優先選樓計劃」核心家庭、核心家庭、非核心家庭及一人申請者。「家有長者優先選樓計劃」核心家庭是指申請家庭最少有一名60歲長者,核心家庭即是夫妻、父母與子女、祖父母與孫兒。同一組別會再按攪珠號碼揀樓。
因著此規則,先「策略結婚」玩居屋抽獎遊戲,至少可以晉身核心家庭組別。當然有不少更進取的情侶,會聯同未有物業、資產不超標的長者親屬組隊入表。
雖然先結婚再入表,揀樓機會遠較情侶分別以一人名義入表大,但要留意政府放寬申請居屋入息限額後,超額倍數越來越誇張,即使係核心家庭,攪珠號碼唔夠前,有得揀樓機會同樣渺茫。所以情侶行這一步,先要想清楚名義上結婚後,兩人都可能繼續過著分開住的情侶生活,並切忌以為自己作出如此大讓步,就對抽中居屋抱過於樂觀期望,始終行這一步大有人在,能否有揀樓機會還是講一點運氣。
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