【樓市專題】共居變共買是否可行?
朋友共租易、共買難
對「共居」概念最受落的族群,毫無疑問是高學歷的年輕上班族。原因是這族群擁有較高收入,亦期望可以擁有自己的空間,加上他們在大學時已有住宿舍經驗,並不抗拒與其他年輕人共住一室,自然對「共居」概念更受落。
現時這族群想嘗試共居生活有兩種途徑,一是選擇以共居為賣點的「宿舍」。其中一個位於旺角的共居項目,入住二人共用的雙人房,每月租金由三千多元起標,想獨佔單人房,入場費就跳到四千多元。不過物業經過翻新,又包括完善起居設施、天台花園及寬敞共用空間,提供大學舍堂住宿體驗,相比租劏房住仍有一定吸引力。
另一選擇是與朋友合租單位,其中最熱門的租盤是村屋,雖然位置偏遠,但每人可以獨佔一房,更可以利用屋前花園或天台開派對,而且確保100%與志同道合朋友共住,租金貴一些但物有所值。
與朋友合租物業,看著大家每月進貢至少萬多元租金給業主,一年半載後或會興起合資買樓的念頭。由「共租」到「共買」,既可以把租金支出轉化為供樓資本,又可以繼續享受共居生活,長遠更有機會透過物業升值獲利,聽起來似乎幾吸引。但要實現此計劃仍要克服一些技術性難題。第一關是業權問題,現時聯名置業分兩種方式,一是聯權共有方式,即俗稱長命契。此方式特點是聯權共有人的業權是互相重疊,假如其中一名業主過身,其業權就會自動由其他的業主繼承。所以此方式較適合夫婦或家人聯名置業,如果朋友合資買樓選用此方式,就有機會衍生業權糾紛。
二是分權共有,由律師把聯名業主的業權比例寫明在買賣合約上,此方法好處是較靈活,既可以按業主付出的資本劃分業權比例,當有業主過身時,其業權仍會由遺產執行人處理,而不會自動由其他業主繼承,對業主的家人較有保障。
至於按揭,如果其中一位業主財力強勁,理論上可以由這位業主擔任借款人,讓銀行按這名借款人的收入去計算按揭。不過為了公平起見,較理想做法還是所有業主齊齊落水做借款人。
不過世事難料,今天大家興高采烈一齊合資置業,難保半年後有業主盟友因為要與另一半共居而決心退出。這時候餘下業主一係斥資收購其業權,一是乾脆放售物業大家分錢離場。更慘的是,做完這一步,所有業主都會失去好使好用的首置客身份,所以年輕上班族想策動共居置業大計,事前必定要想清楚大家的友情及人生規劃才決定是否值得一搏。
家族共買兩種策略
除了年輕人共居,隨著人口老化,家族共居亦是先進國家的新趨勢。按香港的情況,家族共居有兩大好處,一是父母年老時有子女照應或支援,二是釋放自住物業價值,以樓換樓方式助家族實現「共買」大計。
從照應角度看,較可行策略是把居住多年、累積升值數倍的自住物業沽出,改買位置較遠的大單位作為家族共居物業。不過選用此策略,大前提是確認子女與其另一半均接受家族共居生活。如果子女已離家自住一段長時間,即使獲得他們支持,最好在策動大計前,讓子女每星期回家住一、兩天試水溫,了解一下彼此相處的情況,才再作考慮。
考慮到家族兩代人都期望各自擁有獨立的生活空間,近年海外發展商推盤時就提供第二策略,為購買兩個單位的家族提供特別優惠。讓家族可以住在同一層或樓上樓下的細單位,同樣達到互相照應的效果。
參考此做法,家長可考慮把自住物業套現,換一間細單位自住,餘下資金則給予子女購置同一棟大廈物業的首期,成功的話,便可以曲線達到家族共居的目的。
不過現時一手盤越賣越貴,二手盤供應量又不足的情況下,賣樓套現資金買一手樓,家長及子女可能都要齊齊供新樓。至於二手樓,同一棟大廈又未必找到兩個合心水單位,家長與子女想實現此大計,便要加倍勤力睇樓,必要時退而求其次,大家住在同一屋苑,亦可以方便互相照應。
嚴選家族共買概念盤
想實踐家族共買,最好從新界區較實惠的細單位入手。
荃灣
放盤單位:一房一廳
售價:360萬元
實用面積 / 呎價:324呎 / 11111元
賣點:區內知名上車屋苑,放盤供應充足。
放盤單位:兩房低層
售價:378萬元
實用面積 / 呎價:306呎 / 12353元
賣點:步行可達大型商場及荃灣工貿區。
放盤單位:兩房一廳
售價:390萬元
實用面積 / 呎價:441呎 / 8844元
賣點:間隔實用,房間可享翠綠開揚景致。
屯門
放盤單位:一房一廳高層
售價:320萬元
實用面積 / 呎價:272呎 / 11765元
賣點:鄰近市中心商場,步行可達港鐵站。
放盤單位:一房一廳中層
售價:320萬元
實用面積 / 呎價:248呎 / 12903元
賣點:物業毗鄰屯門市中心,生活配套設施齊。
放盤單位:兩房兩廳
售價:480萬元
實用面積 / 呎價:476呎 / 10084元
賣點:鄰近購物商場及酒店,企理裝修,即買即住。