【樓市專題】凱滙「買唔起」可以點？

早前麗港城一宗銀主盤拍賣，被傳媒解讀為凱滙的「震散」指標。

樓市焦點凱滙密密加推，成功吸引明星及高齡首置客入市。不過看到入場費七百多萬元，相信不少人仍望樓輕嘆，凱滙無得諗，咁仲有乜選擇？

捕捉「震散」效應機會

凱滙掀起搶購潮後，不少人密切關注這個人氣新盤會否「震散」九龍東二手樓價。因此早前麗港城一宗銀主盤拍賣，便被傳媒解讀為凱滙的「震散」指標。

這個銀主盤單位實用面積達517方呎，屬內園兩房戶，雖然位處低層，但銀行估價仍達693萬元，然而單位最終以550萬元時光倒流價成交，遠低於銀行估價。單睇成交價，似乎凱滙「震散」威力驚人，但其實這個銀主盤屬於無契樓，買家難以承造按揭，一般用家無得諗，有實力一炮過入手的豪客，亦會優先考慮一站之隔的凱滙。所以缺乏承接力下，這個無契樓成交呎價平過屯門樓，其實並不出奇。

不過撇開這個無契銀主盤，近期二手樓仍然維持弱勢，與凱滙熱銷的情況形成強烈對比。例如不少新界上車客會留意的屯門「上車三寶」之一利寶大廈，日前錄得一宗302萬元成交，創該廈今年新低。雖然成交價仍險守300萬元，但相對同一棟大廈面積相約單位今年十月382萬元成交價，調整幅度已逾兩成，輕鬆拋離各大行的樓價跌幅預測。從樓市跌勢看，「上車三寶」要穩守三百萬大關有一定難度。

未夠實力買凱滙，但財力又可以考慮購買四、五百萬單位的準買家，現時應該較關注還有沒有熱銷盤可以再「震散」樓價。暫時兩大地產商恆地及新地，都講明會繼續以貼市價開盤，餘下最有機會敢於劈價推盤的發展商應該係長實。

長實現手持四個可供開售項目，其中兩個中半山屬於超級豪宅級別，較具「震散」效應是兩外兩個項目，一是與市建局合作的深水埗海壇街項目，二是日出康城第8期。既然長實趙樓神已放聲氣睇淡樓市，這兩個項目如在明年推售，就有機會以劈價策略吸納購買力。有耐性捕捉低吸二手樓機會的準買家，就不妨留意一下明年長實推盤消息。

再玩資助房屋大抽獎 「屯門價」進駐市區

凱滙吸引大量具實力用家搶購過千萬單位，除了大型市區重建盤夠罕有，另一原因相信係政府的土地策略。政府已確立土地供應公私房屋比例改為七三比，並把九幅位於啟德及安達臣道石礦場的市區地改劃為公營房屋用途。意味私樓土地供應買少見少，但由於公營房屋建屋目標與興建量有6.7萬個缺口，未來五年房委會五年居屋供應只有24600伙。在此情況下，私樓要大跌有一定難度，資金有限的準買家，要上車就難以避免要參與資助房屋大抽獎。

較高收入準買家又想用「屯門價」進駐市區，抽獎目標必會鎖定市建局首置上車盤項目煥然懿居。

煥然懿居

煥然懿居雖然算係位於土瓜灣區，但論位置其實很接近紅磡區，與紅磡廣場、凱旋工商中心，又或紅磡地標式豪宅昇御門只有一街之隔，步行亦可達黃埔港鐵站及紅磡市政大廈，論位置相當就腳，生活配套亦算完備。較明顯缺點係這一區係內地購物團熱點，周邊幾條街都經常塞滿購物團友，但「災情」暫時未及上水及元朗般嚴重。

煥然懿居毗連紅磡廣場

昇御門

不過此項目有兩大門檻，一是入息要求，一人申請者入息介乎28501至37050元，二人或以上家庭每月總入息57001至74100元；二是供應數目有限，由於要預留受重建影響業主，可供出售單位只有450伙，最抵買的三、四百萬元水位的單位就更有限，要成功入手既要考自己及家人的賺錢能力，更要考中獎運氣。

至於居屋，即使未能抽中今期最搶手的啟德及長沙灣居屋盤，明年有機會開售的居屋項目亦不乏「樓王」概念。其中最吸引係何文田常樂街，此項目不單位置優越，如無意外將會以現樓發售，增添即買即住賣點。

另外兩個單棟樓項目，分別位於長沙灣發祥街西及大窩口德士古道尚文苑，前者鄰近英華書院及港鐵站，後者雖然屬於市區盤，但前臨主幹道，或會有噪音問題。還有一個位於將軍澳焦點盤雍明苑，屋苑位處豪宅地段，毗連Savannah、Monterey等豪宅屋苑，令此居屋單位性價比甚高。

想「扒冷」增加抽中勝算的話，就要考慮網民揚言抽中都唔要的皇后山山麗苑，此項目提供3200伙，除了伙數夠多，另一賣點係位置隔涉，直接嚇走不少申請人，堅決想用實惠價錢解決居住問題的朋友，就較有希望透過抽獎進駐其中。

不過由於居屋難抽，要增加上車勝算，最好都係同步留意plan B選擇，例如位處新界的上車盤。就以近期成為跌市火車頭嘉湖山莊為例，平均實用呎價已跌穿萬元，甚至有機會向九千元大關進發。該屋苑另一值得留意趨勢係開始有業主賣樓變身為租客，搏一、兩年後樓市完成調整再上車。如果越來越多嘉湖業主加入租客大軍，買家選擇及議價空間都會有所增加了。

筍盤推介

紅磡

黃埔新村

出售單位：低層單位

售價：520萬元

面積 / 呎價：323呎 / 16099元

賣點：紅磡老牌屋苑，位置就腳。

黃埔花園

出售單位：一房一廳高層

售價：620萬元

面積 / 呎價：364呎 / 17033元

賣點：藍籌屋苑，生活、交通配套完備。

九龍城

曉薈

出售單位：開放式低層

售價：498萬元

面積 / 呎價：182呎 / 27363元

賣點：位處市中心，毗連啟德發展區。

侯王道16號

出售單位：開放式單位

售價：520萬元

面積 / 呎價：225呎 / 23111元

賣點：位處市中心，步行可達街市及大型商場。

大埔

翠屏花園

出售單位：一房一廳中層

售價：415萬元

面積 / 呎價：262呎 / 15840元

賣點：位處市中心路段，步行可達大型商場。

美豐花園

出售單位：一房低層

售價：450萬元

面積 / 呎價：293呎 / 15358元

賣點：鄰近運動場，步行可達太和站。