【樓市專題】呢三類樓 遲買可能更「So」

過去數年樓市長升長有，置業者都習慣見到疑似筍盤就要搶。不過當樓市升勢終於放緩的時候，至少有三類樓，遲買可能更會更「So」。

新界上車盤由「搶」變「慢睇」

當樓市「牛氣」衝天時，市區上車客都被迫走入新界搶樓，令新界上車盤爆升動力更勝市區樓。這時期大家入手新界盤都係貪價平、盤源多有得揀，這兩大吸引力足以模糊新界上車盤交通時間長、校網稍為遜色等先天缺點。

但當樓市有降溫跡象，新界盤的先天缺點便會浮上面。新界盤業主當然明白這道理，加上不少早年買樓的業主，即使劈價割愛，賺取的水位仍相當可觀。令他們可以更決斷地劈價出貨。

例如新界西最受上車客歡迎的嘉湖山莊，早前便有一單交易頗具指標性。業主原打算以680萬放售546呎單位，經過六次劈價，最終以590萬售出，較原本的「意向價」勁減90萬元，甚至平過市價。值得一提是原業主於2015年以438萬元購入此單位，大幅劈價後仍可以勁賺152萬元離場，反映確實有不少業主有實力擴大議價空間。

近日屯門龍門居亦出現一單指標交易，業主原本以700萬元「進取價」放售592呎單位，當看到樓市有變淡跡象時，火速狠劈逾百萬元出貨，最終以595萬元易手，成交價仍創屋苑交投新高。

從上述兩個例子，可以看到新界上車盤業主都偏好以「高高舉起、輕輕放下」方式出售物業。首次在地產代理處掛牌時都嘗試以進取價開售，期望可以獲得一些急住買又或「唔知價」的買家垂青。當看到洽購反應不似預期時，才積極啟動劈價行動。

應對新界上車盤「高開低收」新形勢，準買家必須密切留意同區近期具指標性的成交，從而掌握市價新形勢。

高齡單棟樓要睇「通告」

想進駐市區物業，單棟舊樓係上車客的熱門選擇。過去樓價升得急，即使有一定樓齡的單棟樓物業，都吸引到數組買家爭購，決定慢一點就可能被對手搶走。在此情況下，不少上車客都未必會細心留意樓宇本身問題就匆忙拍板。現在樓價上勢放緩，大家可以有更多時間冷靜頭腦，放慢步伐留意一下這類單棟樓本身的情況。

高樓齡單棟樓有兩類問題都手尾長且潛藏業主夾錢黑洞。一是地舖問題，單棟樓一般都設有地舖，租予食店固然引來衛生問題，租客換得密亦會令商舖改建又改建，就有機會出現駁錯喉等工程問題。曾有地舖因為去水喉導致路面滲水被當局多次票控，商戶又認為罰款責任應由整棟大廈業主共同承擔，於是與業主立案法團打官司，官司更纏訟數年，結果部分業主乾脆放售物業跳船。

二是大維修問題，高齡單棟樓有機會業主立案法團正在商討大維修，一旦啟動，伙數少大廈每戶業主可能要支付高達十多萬甚至數十萬維修費。假如你剛買入單位並正在供款，這筆額外維修費對你財務壓力可謂百上加斤。大維修更可能引發業主間的角力及爭議，到時你捲入業主們拉一派打一派的鬥爭，精神壓力亦會倍增。

所以有意入手高齡單棟樓的準買家，即使睇樓後覺得單位都合心意，亦不妨再花時間望一望大堂的法團通告，看一看物業有沒有捲入訴訟或正在商議大維修。假如有相關消息，就要停一停、想一想，暫時hold住好過因為急於上車為自己生活及財務添煩添亂。

特色唐樓單位考「資訊力」

唐樓一直被視為買樓的「Plan B」甚至「Plan C」選擇，不過唐樓勝在平，假如附設天店，對資金有限有不介意行樓梯的年輕上車族有一定吸引力。特別是附有靚裝修的唐樓單位，搶手度並不遜色於同區洋樓單位。

不過一如新界區上車盤，當樓價升勢放緩甚至出現劈價潮時，唐樓的弱點便會浮現。唐樓弱點除了要行樓梯，亦較有機會出現僭建物、釘契等問題。前者可以透過查冊起底，後者則可以到屋宇署翻查物業圖則，與單位現況作出比對。

此外，舊區唐樓亦有機會成為劏房樂園，當大廈多個單位都一劏四、一劏五時，除了大家都關心的治安問題，亦可能衍生電力、水壓及去水喉亂駁問題。要知道市淡時二手唐樓承接力弱上加弱，因此當有懷疑，亦要決斷推遲或打消拍板念頭，始終遲買總較買錯更「So」。

揀手盤推介

堅尼地城

兆宜大廈

出售單位：開放式低層

售價：428萬元

面積 / 呎價：300呎 / 14267元

賣點：毗連中、上環商業區，售價實惠。

恆裕大廈

出售單位：開放式中層

售價：430萬元

面積 / 呎價：195呎 / 22051元

賣點：位置優越，步行可達港鐵站。

沙田

金獅花園

出售單位：一房一廳單位

售價：485萬元

面積 / 呎價：266呎 / 18233元

賣點：區內知名屋苑，交投活躍。

河畔花園

出售單位：一房一廳單位

售價：495萬元

面積 / 呎價：242呎 / 20455元

賣點：位處城門河畔，旺中帶靜。

花園城

出售單位：兩房一廳中層

售價：550萬元

面積 / 呎價：312呎 / 17628元

賣點：位處城門河畔，步行可達港鐵站及大型公園。