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【樓市專題】搭上白居二賣樓順風車?先要留意三大訊號!

今年白居二剛於4月11日截止申請,待六月完成攪珠後,市場將出現2500位白居二買家。對一眾居屋業主而言,又應否趕搭賣樓順風車?

出貨三大訊號

早年用「賤」價入手居屋的業主,都會認同當年置業是影響人生規劃的明智決定。其實賣樓出貨亦是一項影響日後人生走向的重大決策,所以絕不能單純因為市場多了一批白居二賣家,便跟風趕搭這轉順風車。作出決擇時,不妨先留意三項出貨訊號。

第一項訊號屋苑物業質素,大家都清楚居屋物業質素與私樓有大段距離,亦因著用料較平實,居屋折舊情況亦較明顯。物業老化,治本之道當然係策動翻新維修,居屋屋苑涉及伙數多,每戶付出的維修翻新費較少,理論上翻新及維修工程應較容易「上馬」。

不過亦因為整個翻新項目銀碼大,召開業主大會又動輒數百人,假如業委會一直存在數個「莊」角力問題,一旦翻新及維修計劃放上議程,每次業主大會就會充滿火藥味。結果每次觸及此課題都只是變成業主大亂鬥,應該做及趁早做的翻新及維修工程便會一拖再拖,甚至拖延六、七年仍停留在討論階段。

或許有部分居屋業主會認為屋苑維修管理有房委會作後盾,但房委會不會永遠擔任此角色,通常做法是屋苑入伙十多年後,房委會便選擇將管理大權全面移交到業主立案法團之上。如果你所屬屋苑業主大會長年維持大亂鬥情況,房委會又選擇「功成身退」,屋苑外觀及設施又存在老化問題,這可能是推動你趁白居二順風車出貨的訊號。

第二項訊號是退休規劃,因著居住成本高昂,香港打工仔共同面對的結構性問題是供樓已消耗大半收入,根本難有餘力策動退休儲蓄。在此情況下,要規劃退休,在資本上又不得不向自己擁有的物業打主意。

然而居屋物業在退休規劃上,可以發揮的資本效益普遍較私樓遜色。首先是近年越來越流行的逆按揭,雖然已涵蓋至未補價居屋,但因著未補價這關鍵因素,以二手居屋申請逆按揭,套現金額始終會打折扣。

其次是收租考慮,由於香港生活成本高昂,不少打工仔在退休後寧願到內地或東南亞居住,並把香港物業出租,以租金收入幫補生活費。私樓業主利用此方法當然沒有問題,但未補價居屋不能放租,為了滿足放租條件而補地價,倒不如把居屋物業沽出,轉為入手私樓。如果你都開始為退休規劃而煩惱,或許這亦是另一項趁機會沽售居屋的訊號。

第三項訊號係家庭收入達標,雖然賣走居屋可以套現三、四百萬元,但要提升新居質素又唔想住細啲,換樓難免要承造至少二百多萬按揭才成事。

這又涉及再次上會的問題,參考模擬壓測,換樓借入二百萬元,家庭每月收入至少要有三萬元才達標,如果想家庭收支情況鬆動些,家庭收入最好達四萬元。雖然有不少居屋業主,今時今日人工已較當初上車時大躍進,但由於月入四萬打工仔只佔整體就業人口約一成四,換言之居屋業主再上車,相信不少家庭至少要有兩人工作才達標。如果之前因為供甩樓,夫婦其中一人順勢退出職場,要應付再上會大計,便很可能要考慮復出職場了。

認識你的顧客

近月媒體不斷報道居屋破頂成交,甚至提及部分交易出現數名買家爭購同一單位情況,令人有錯覺似乎二手居屋只要你肯賣就不愁賣不出。但其實上一期白居二中籤者四出睇樓後最終放棄大不乏人,再加上今次白居二揀樓期增至一年,意味即使你肯賣,只要稍欠運氣,亦可能陷入連續多月招呼買家睇樓最終白忙一場的困境。

要提升與白居二買家交手的EQ及賣樓期望管理,你應該學習銀行處理開戶的程序「認識你的顧客」。參考今年白居二申請資格,申請人必須未持有物業,家庭收入及資產上限為5.7萬元及196萬元,明顯大部分中籤者都是中等收入的首置家庭。

面對這批潛在顧客,你可以從三方面入手提升賣樓勝算。首先是鍛鍊對「百彈」買家的抗逆力,白居二買家新手因為缺乏經驗,或會以為睇樓時有理無理先狠批單位質素可以方便「殺價」。若然你遇到此情況,用毒舌向買家還擊,其實對達成交易於事無補。倒不如以冷靜地解釋單位的質素。賣樓多少講一點運氣,只要維持對「百彈」買家的抗逆力,捱過幾位亂彈買家後,下一次即可能遇到有誠意的買家。相反你抱著火爆態度賣樓,便可能連有誠意的買家亦嚇跑,錯失達成交易機會。

其次是投入耐性,假如你持有的單位在交通、校網等條件略為遜色,可能放售多月,都未必得到白居二買家垂青。所以放售單位前,應避免被二手居屋交投消息所影響,適度調整期望管理,讓自己可以投入更多耐性等待達成交易機會。

最後是優化物業,所謂「優化」,並不是指把物業換上型格裝修,而是策動基本的翻新工程,令物業看上去新淨企理。皆因裝修風格喜好很主觀,你押重注換上「工業風」新裝,買家或會嫌家居像工廠。但一個新淨企理、擺放合心意的家具後可以即住的單位,則會更受買家歡迎。此外,你喜歡的家具,買家未必會合心意,故此送贈基本電器、爐具,較送贈全屋家具更富吸引力。

升級置業選擇

機會總是留給有準備的人,當你策動賣甩自住居屋時,亦不妨及早留意升級置業目標,爭加換樓勝算。

何文田

愷悌閣

出售單位:一房兩廳單位

售價:580萬元

面積 / 呎價:315呎 / 18413元

賣點:鄰近名校,步行可達旺角購物區及旺角東港鐵站。

欣圖軒

出售單位:兩房兩廳單位

售價:680萬元

面積 / 呎價:482呎 / 14108元

賣點:位處名校網,環境清靜。

君逸山

出售單位:兩房兩廳高層

售價:780萬元

面積 / 呎價:489呎 / 15951元

賣點:屋苑設有商場,提供超市及國際幼稚園等購物、教育配套。

沙田

翠華花園

出售單位:兩房兩廳高層

售價:438萬元

面積 / 呎價:271呎 / 16162元

賣點:位處城門河畔,環境清靜。

欣庭軒

出售單位:兩房一廳高層

售價:688萬元

面積 / 呎價:417呎 / 16499元

賣點:區內知名屋苑,步行可達第一城港鐵站。

 

 

 

 

何文田

 

愷悌閣

 

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出售單位:一房兩廳單位

售價:580萬元