雅虎香港財經 【樓市專題】搭上白居二賣樓順風車？先要留意三大訊號！
今年白居二剛於4月11日截止申請，待六月完成攪珠後，市場將出現2500位白居二買家。對一眾居屋業主而言，又應否趕搭賣樓順風車？
出貨三大訊號
早年用「賤」價入手居屋的業主，都會認同當年置業是影響人生規劃的明智決定。其實賣樓出貨亦是一項影響日後人生走向的重大決策，所以絕不能單純因為市場多了一批白居二賣家，便跟風趕搭這轉順風車。作出決擇時，不妨先留意三項出貨訊號。
第一項訊號屋苑物業質素，大家都清楚居屋物業質素與私樓有大段距離，亦因著用料較平實，居屋折舊情況亦較明顯。物業老化，治本之道當然係策動翻新維修，居屋屋苑涉及伙數多，每戶付出的維修翻新費較少，理論上翻新及維修工程應較容易「上馬」。
不過亦因為整個翻新項目銀碼大，召開業主大會又動輒數百人，假如業委會一直存在數個「莊」角力問題，一旦翻新及維修計劃放上議程，每次業主大會就會充滿火藥味。結果每次觸及此課題都只是變成業主大亂鬥，應該做及趁早做的翻新及維修工程便會一拖再拖，甚至拖延六、七年仍停留在討論階段。
或許有部分居屋業主會認為屋苑維修管理有房委會作後盾，但房委會不會永遠擔任此角色，通常做法是屋苑入伙十多年後，房委會便選擇將管理大權全面移交到業主立案法團之上。如果你所屬屋苑業主大會長年維持大亂鬥情況，房委會又選擇「功成身退」，屋苑外觀及設施又存在老化問題，這可能是推動你趁白居二順風車出貨的訊號。
第二項訊號是退休規劃，因著居住成本高昂，香港打工仔共同面對的結構性問題是供樓已消耗大半收入，根本難有餘力策動退休儲蓄。在此情況下，要規劃退休，在資本上又不得不向自己擁有的物業打主意。
然而居屋物業在退休規劃上，可以發揮的資本效益普遍較私樓遜色。首先是近年越來越流行的逆按揭，雖然已涵蓋至未補價居屋，但因著未補價這關鍵因素，以二手居屋申請逆按揭，套現金額始終會打折扣。
其次是收租考慮，由於香港生活成本高昂，不少打工仔在退休後寧願到內地或東南亞居住，並把香港物業出租，以租金收入幫補生活費。私樓業主利用此方法當然沒有問題，但未補價居屋不能放租，為了滿足放租條件而補地價，倒不如把居屋物業沽出，轉為入手私樓。如果你都開始為退休規劃而煩惱，或許這亦是另一項趁機會沽售居屋的訊號。
第三項訊號係家庭收入達標，雖然賣走居屋可以套現三、四百萬元，但要提升新居質素又唔想住細啲，換樓難免要承造至少二百多萬按揭才成事。
這又涉及再次上會的問題，參考模擬壓測，換樓借入二百萬元，家庭每月收入至少要有三萬元才達標，如果想家庭收支情況鬆動些，家庭收入最好達四萬元。雖然有不少居屋業主，今時今日人工已較當初上車時大躍進，但由於月入四萬打工仔只佔整體就業人口約一成四，換言之居屋業主再上車，相信不少家庭至少要有兩人工作才達標。如果之前因為供甩樓，夫婦其中一人順勢退出職場，要應付再上會大計，便很可能要考慮復出職場了。
認識你的顧客
近月媒體不斷報道居屋破頂成交，甚至提及部分交易出現數名買家爭購同一單位情況，令人有錯覺似乎二手居屋只要你肯賣就不愁賣不出。但其實上一期白居二中籤者四出睇樓後最終放棄大不乏人，再加上今次白居二揀樓期增至一年，意味即使你肯賣，只要稍欠運氣，亦可能陷入連續多月招呼買家睇樓最終白忙一場的困境。
要提升與白居二買家交手的EQ及賣樓期望管理，你應該學習銀行處理開戶的程序「認識你的顧客」。參考今年白居二申請資格，申請人必須未持有物業，家庭收入及資產上限為5.7萬元及196萬元，明顯大部分中籤者都是中等收入的首置家庭。
面對這批潛在顧客，你可以從三方面入手提升賣樓勝算。首先是鍛鍊對「百彈」買家的抗逆力，白居二買家新手因為缺乏經驗，或會以為睇樓時有理無理先狠批單位質素可以方便「殺價」。若然你遇到此情況，用毒舌向買家還擊，其實對達成交易於事無補。倒不如以冷靜地解釋單位的質素。賣樓多少講一點運氣，只要維持對「百彈」買家的抗逆力，捱過幾位亂彈買家後，下一次即可能遇到有誠意的買家。相反你抱著火爆態度賣樓，便可能連有誠意的買家亦嚇跑，錯失達成交易機會。
其次是投入耐性，假如你持有的單位在交通、校網等條件略為遜色，可能放售多月，都未必得到白居二買家垂青。所以放售單位前，應避免被二手居屋交投消息所影響，適度調整期望管理，讓自己可以投入更多耐性等待達成交易機會。
最後是優化物業，所謂「優化」，並不是指把物業換上型格裝修，而是策動基本的翻新工程，令物業看上去新淨企理。皆因裝修風格喜好很主觀，你押重注換上「工業風」新裝，買家或會嫌家居像工廠。但一個新淨企理、擺放合心意的家具後可以即住的單位，則會更受買家歡迎。此外，你喜歡的家具，買家未必會合心意，故此送贈基本電器、爐具，較送贈全屋家具更富吸引力。
升級置業選擇
機會總是留給有準備的人，當你策動賣甩自住居屋時，亦不妨及早留意升級置業目標，爭加換樓勝算。
何文田
出售單位：一房兩廳單位
售價：580萬元
面積 / 呎價：315呎 / 18413元
賣點：鄰近名校，步行可達旺角購物區及旺角東港鐵站。
出售單位：兩房兩廳單位
售價：680萬元
面積 / 呎價：482呎 / 14108元
賣點：位處名校網，環境清靜。
出售單位：兩房兩廳高層
售價：780萬元
面積 / 呎價：489呎 / 15951元
賣點：屋苑設有商場，提供超市及國際幼稚園等購物、教育配套。
沙田
出售單位：兩房兩廳高層
售價：438萬元
面積 / 呎價：271呎 / 16162元
賣點：位處城門河畔，環境清靜。
出售單位：兩房一廳高層
售價：688萬元
面積 / 呎價：417呎 / 16499元
賣點：區內知名屋苑，步行可達第一城港鐵站。
何文田
愷悌閣
出售單位：一房兩廳單位
售價：580萬元
