雅虎香港財經 【樓市專題】樓市 Black Friday尋寶 要謹記兩件事
年尾是一年一度的購物旺季，大中華區有光棍節，美國則有Black Friday。本地樓市在劈價潮推動下，亦有Black Friday氣氛。想買樓的你看到放盤打折再打折時，就要謹記兩件事。
減價期有幾長？
樓市減價與百貨公司或電商平台最大分別，除了促銷物件價格相差逾百倍甚至千倍，還有減價期的長短。百貨公司及電商平台搞大減價時，必定會講明減價期，短則數小時，長則一、兩個星期。但樓市的減價期有幾長，由買家到專業分析員都只能靠估，今次樓市減價期，從宏觀到微觀睇，預計未必可以在一、兩季就可以結束。
先談宏觀，促使業主劈價求售，原因離不開等錢使及供唔掂。受貿易戰衝擊及美國零售冷鋒到雙重夾擊，內地民企持續面對周轉難題。持有本地物業的民企老闆為搶救公司，都可能要被迫劈價賣樓或把物業按到盡套現，令劈價盤供應量源源不絕。
宏觀經濟另一隱憂係香港陷入衰退，除了貿易戰何時結束仍是問號，香港在關稅上的優勢亦出現危機。懶理政治、專心搵錢是不少香港人的核心價值，但國際貿易角力，其實往往會波及本地經濟。現在言論自由及民主進程兩大議題，就有機會被美國放大，逐步甚至極速收緊香港在關稅及貿易上的優惠。
當然現階段美國策略似係「文攻」，但早已在新加坡及香港設立規模相若辦事處的美資企業，看到此訊號就可能會加速把核心團隊移往新加坡，此風一開，本地商廈及中、高檔租盤的身價難免大打折扣。
事實上，有一班最具實力的業主看到宏觀經濟角力未見曙光，已陸續啟動劈價沽貨行動。這班人便是早年以數十萬元入貨的銀髮族業主，他們多年來見盡樓市起落，又經歷過當年「石油危機」對本地經濟的破壞力，更深明「有懷疑、揸現金」道理，現在劈百多二百萬元出貨，落袋的回報仍然豐厚。如果銀髮族出貨潮成為樓市新趨勢，樓市減價期便有條件一再加時。
至於微觀就涉及購買力，近期有分析指新一期居屋認購反應空前熱烈，當數以十萬計申請人參與居屋大抽獎落空時，他們就可能會重投私樓市場，為一手及二手樓帶來新一批購買力。
參考稅務局資料，2016年至2017年度，全港共有176名要交稅的在職人士，其中個「Pool」最大的為年薪30萬至40萬的收入組別，共有29萬人，此組別收入由2.5萬元至3.3萬元，假設家庭二人成員都屬於此收入組別，理論上買上車盤的話，要應付按揭供款都唔太難。
由於新居屋二人或以上家庭入息上限為5.7萬元，因此分析判斷申請人當中不乏屬於上述收入組別的小家庭，只要他們回流至私樓，就可以成為支撐樓市的新力軍。然而應付供款唔難，但儲首期就不容易。有父母資助首期的幸運兒，可能近年已入手私樓，仍要指望抽居屋的申請人，正正因為首期難儲。對他們而言，只要唔急於自住，倒不如繼續參與下一期居屋或白居二大抽獎。
亦有分析指毗連天水圍站的屏欣苑，被發現普遍存在空心磚、斜地台等問題，新居屋質素未如理想，或會促使更多抽獎落空的申請人轉投居屋市場。從驗樓師角度看，居屋質素當然未如理想，但空心磚、斜地台是多年來居屋的傳統特色，不少申請人都心中有數，更何況自從居屋改用「清水房」交樓後，買得居屋都預留資本搞裝修，而且入貨價加上裝修成本，仍然平私樓一截，究竟有多少抽居屋落空申請人會因為質素問題轉戰私樓，同樣是一大問號。
勿誤中價格陷阱
中、短期經濟料維持弱勢，用家入市大軍又未必會壯大，似乎發展商及二手賣家都難免要用增加優惠或劈價吸客，令樓市Black Friday勢將加時。買家在現階段，最重要是保持頭腦清醒，勿誤中價格陷阱。
一手樓方面，最流行的價格陷阱係單位銀碼細而呎價超貴，說穿了就係用蚊型盤吸客。不過當樓市進入冷靜期時，蚊型盤不宜居的缺點就會蓋過入場費平的賣點。
二手樓方面，無疑近期幾乎每天都有劈價成交消息。不過細心留意的話，劈得最兇狠的成交個案，單位往往都具備殘舊，低層、位向差等「特色」。既然樓市短期內都難以急彈，用家有較充裕時間睇盤，一些業主肯劈價，但單位條件與自己預期有極大距離，就不妨停一停，再留意一下有沒有其他選擇。皆因用作自住，你至少有五、六年甚至十多年與這個單位朝夕相對，純粹因為價格入手，日後你就會後悔再後悔。所以在劈價潮下，切記不要被價格衝昏頭腦，啟動「忍」字訣，才更有勝算找到較切合自己要求的單位。
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