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【樓市專題】留心樓市資金風向訊號

投資股票要注意資金流向,部署置業就更要留心影響市場資金流轉的風向,踏入2018年,有三大風向你必須提高警覺。

按保鬆綁釋放購買力

近年不少中產客被迫買一手納米盤,又或「降呢」入手二手居屋甚至公屋,關鍵原因是籌措首期難度甚高。經歷政府多次收緊按揭措施,現時選用按保計劃上會的買家,購置400萬以下物業才可以申請九成按揭;想承造八成按揭,物業價值亦不得超過600萬。現時樓市客觀現實是400萬以下上車盤已越來越罕有,要支付兩成首期,對中產客來說都相當吃力。

日前有排隊買新盤的中產客便坦言,他有本事供樓,卻無本事儲夠首期,因此只好透過發展商提供的貸款支援借力上車。有見及此,特首在去年第四季已表示將研究放寬按保計劃的樓價上限,雖然期間有財金官員戴頭盔表示要慎重研究,但如無意外,放寬上限將是一個清晰的政策方向。按現任特首作風,一旦拍板,就會極速落實政策。

雖然有風聲政府會就按保計劃樓價上限鬆綁,不過財爺強調政府並非減辣。某程度上財爺的論點沒有錯,因為一旦放寬,樓價只會更辣。試想像一下,假如九成按保樓價上限調高至500萬元,便釋放大批等上車的「中產」客出手入市。很快500萬元物業就會成為上車盤指標,甚至會隨著400萬樓盤軌跡般,在二手市場買少見少。所以放寬按保計劃,對置業者最大的衝擊,將會是有更多實力稍遜的準買家,會被「迫」入居屋市場,屆時一手居屋入飛潮及二手居屋搶購潮將更激烈。

定息按揭進擊帶來的啟示

當大家密切留意本地銀行拆息走勢時,部分銀行已積極推出按息優惠吸納客源。近期較觸目是渣打推出定息優惠,首年按息低至1.68厘,現金回贈達1.7%。渣打進取出擊,預計繼華僑永亨、東亞及渣打後,將有更多銀行投入定息戰團。

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過去持續多年的低息環境,置業者上車選擇銀行,都會優先考慮光顧開戶多年的出糧銀行,一來貪方便,二來既然按息負擔唔算重,就懶得花時間格價。然而當按息逐步上調,置業者就會精準比較各銀行按揭方案的性價比,盡量減輕按息負擔。

按揭貸款仍是銀行重要的收入來源,步入加息周期,銀行勢將加大力度催谷按揭優惠。有按揭支援是推動買家入市一項重要因素,1997年的樓市狂潮,其中一個成因是打工仔可以向銀行借足九成按揭炒賣多個單位,現時受制於樓按限制,此方法當然行不通,但銀行在提供按揭優惠上轉趨積極,加上實際住屋需求,便有力支持樓價繼續尋頂。

港股衝破歷史高位,或會觸發更多富爸媽售股套現資金,幫助子女上車。
港股衝破歷史高位,或會觸發更多富爸媽售股套現資金,幫助子女上車。

富爸媽財富效應

近期每當有新盤開售,總會見到富爸媽身影,既幫手排隊又幫手支付首期,顯示「團塊」世代的強勁財力。今年有兩項財富效應訊號,提醒大家將有更多富爸媽出手入市。

第一項訊號是內地樓市降溫。參考統計處在2009年發表的調查,約12.7萬個家庭在內地擁有自置物業。面對內地省市時調控樓市時鬆時緊的政策,倒不如趁價高賣樓套現,將資金調回香港助子女上車,幫助子女解決人生大難題。只要本地一手樓銷情維持熾熱,二手市場繼續不時傳出成交價破頂消息,便會刺激更多這類富爸媽啟動搬錢回港行動。

第二項訊號是恆指衝破歷史高位。雖然有分析指暫時未出現全民皆股的瘋狂情況,但事實上不少資深散戶已低調地獲得可觀回報。別小看資深散戶的儲蓄力及投資力,去年便有清潔工豪擲550萬買入價值逾千萬沙田第一城單位,這名清潔工累積財富主要靠慳,但過去亦曾聽聞有中學校工,單靠炒一隻內地汽車股,部分回報已可以幫女兒支付首期。假如今年股市有力再上,釋放這批隱世富爸媽的財富效應,樓市就有力旺足一年了。

中產區筍盤特搜

中產用家最怕置業心水地區樓價被區內新盤刺激又爆升,面對發展商積極推盤行動,係時候密切留意熱門中產區的筍盤價格行情了。

沙田

花園城

出售單位:高層一房兩廳

售價:480萬元

面積 / 呎價:269呎 / 17844元

賣點:位處沙田河畔區,五分鐘步程可達馬鐵沙田圍站。

河畔花園

出售單位:開放式高層

售價:460萬元

面積 / 呎價:242呎 / 19008元

賣點:屋苑知名度高,屋苑基座設有多個商舖,購物飲食配套完善。

翠麗花園

出售單位:開放式高層

售價:438萬元

面積 / 呎價:305呎 / 14361元

賣點:呎價較河畔花園實惠,步行可達大型公園及港鐵站。

九龍城

曉薈

出售單位:開放式低層

售價:438萬元

面積 / 呎價:182呎 / 24066元

賣點:精品式住宅設計,位處名校網,毗連區內著名食街。

侯王道16號

出售單位:開放式中層

售價:480萬元

面積 / 呎價:224呎 / 21429元

賣點:一梯四伙設計,步行可達九龍城街市。

成龍居

出售單位:一房兩廳單位

售價:550萬元

面積 / 呎價:316呎 / 17405元

賣點:物業位處區內核心地段,停車場特設自動泊車系統。