雅虎香港財經 【樓市專題】綠表居屋見「五球」點算好？
農曆新年長假前傳出一單震撼上車客的二手居屋交易，便是天水圍天盛苑綠表價驚破「五球」。要平伏「驚嚇」心情，不妨從拆解交易及了解居屋行情入手。
天價成交三大因素
港島區二手居屋綠表價破「五球」早已不是新鮮事，但這單交易是位處市區人心目中新界大西北「邊疆」的天水圍，物業又有一定樓齡，即時反應都可能係難以置信。
事實上天盛苑當年開售時，有中籤者都選擇跳船，皆因當年平樓選擇多，而未有西鐵貫通的天水圍物業，吸引力不及元朗、洪水橋及屯門。不過自從西鐵通車後，與天水圍西鐵站只有一橋之隔的天盛苑便添加鐵路盤概念。要知道香港人分秒必爭，需要駁車與直達鐵路站，對每日通勤時間的影響有明顯分別，因此天盛苑單是地利優勢，已令物業身價跑贏同區居屋二手盤。
除了交通優勢，物業面積是另一關鍵因素，成交單位實用面積高達650方呎，實用呎價7692元，計呎價仍較新界西私樓平，加上單位位處高層，享有較佳視野及通風效果，亦令買家加分。雖然同區私樓屋苑嘉湖山莊亦有639呎大單位供應，但參考二月成交紀錄，639呎大單位成交價達588萬元，上車成本高一截，但間隔未必及居屋實用，且要付出更貴的管理費，難怪住慣公屋的綠表客寧願豪擲500萬入手天盛苑單位。
假如買家過往已居住在天水圍公屋，他們亦可能會考慮到社區配套因素。天盛苑除了毗鄰西鐵站，屋苑本身設有街市及商場，而通過天橋可直達天耀商場、大型圖書館、運動場及泳池，屋苑後邊亦設有單車徑，這些生活配套對區內家庭亦有一定吸引力。
所以這個天盛苑單位成功以「天價」成交，其實源於其獨特優勢，未必代表500萬已成為新界區居屋綠表價的新標準。例如新界東的新市鎮，用心發掘仍可以找到不少售價低於500萬的筍盤，今次便選擇粉嶺、大埔及沙田三個新市鎮，分析一下這三個重貨區的優勢及不足之處。
粉嶺：難逃駁車
上水毗連羅湖，早已晉升為內地客的購物城，市區經濟被活化，但代價係街道嘈吵度及擁擠度年年急升。想掌握鄰近深圳地利優勢，但又想要一個較寧靜的居住環境，退守到粉嶺是一個不錯的選擇。
不過粉嶺的社區布局較為分散，區內大型居屋屋苑集中在百和路頭段及尾段，要前往粉嶺站，除了急步行走或踏單車，便要選擇轉駁巴士。購物方面，大型商場、運動場及游泳池都位處粉嶺站周邊，區內最大型街市及美食街則在聯和墟，或要駁車前往才可到達這些生活補給配套點。
區內揀手盤推介：
放盤單位：低層單位
售價：280萬元
面積 / 呎價：431呎 / 6497元
賣點： 鄰近大型商場、街市及區內美食街。
放盤單位：低層單位
售價：455萬元
面積 / 呎價：410呎 / 11098元
賣點：屋苑設有會所及大型商場，步行可達公園及體育館。
放盤單位：低層單位
售價：450萬元
面積 / 呎價：324呎 / 13889元
賣點：步行可直達大型商場、室內體育館及街市。
大埔：兩個市中心
近十多年大埔鄉郊土地不斷增建大型豪宅，加上毗連科學園及白石角臨海豪宅地段，令大埔晉升成為新界東豪宅區。雖然區內新豪宅入場費高不可攀，但大埔市內仍有不少性價比高的住宅選擇。
大埔另一優點是發展成熟，除了有鐵路貫通，區內亦設有大型商場、街市、運動場地及大型臨海公園。毗連臨海公園的工業園及科學園，亦提供不少工作機會，對在工業園及科學園工作的上班族來說，遷居大埔亦有相當吸引力。
不過由大埔區布局問題是存在兩個市中心，鄰近港鐵站地段的大埔墟，設有大型街市及雲集知名道較高的食肆，至於區內的旗艦商場大埔超級城，就在林村河畔位置，而海濱公園就在更偏遠的臨海位置。正因為這布局情況，區內不少屋苑都需要較長的腳程甚至駁車，才可以解決購物、飲食及消閒等需要。
區內揀手盤推介：
放盤單位：兩房一廳低層
售價：435萬元
面積 / 呎價：385呎 / 11299呎
賣點：雖然位置略偏遠，但勝在環境較清靜，租金回報可達1.2萬元。
放盤單位：一房高層
售價：368萬元
面積 / 呎價：259呎 / 14208元
賣點：步行可達太和港鐵站、大型商場及街市。
放盤單位：開放式高層
售價：360萬元
面積 / 呎價：180呎 / 20000呎
賣點：區內樓齡較新屋苑，租金回報可達7500元。
沙田：交通負荷風險
沙田公認是發展最成功的新市鎮之一，區內設有旗艦商場、鐵路網絡、馬場、大專及大學，加上科學園及工貿區等創新工業基地，從社區配套及基建發展的含金量看，沙田物業確實具備相當吸引力。
正因為沙田區物業是不少人的置業目標，令這區連同馬鞍山人口有升無跌，隨之而來的代價是交通不勝負荷。特別是大圍這個超級轉車站，自從馬鐵通車後，車站人流已經爆升，當沙中線通車後，理論上可以起到分流作用，但下班時間人潮湧入新界東，大圍站人流及列車空間能否負荷將是一大疑問。即使你選擇搭巴士或自駕，同樣要面對大老山隧道的塞車問題，所以遷入沙田，你先要有心理準備應對通勤上的挑戰。
區內揀手盤推介：
放盤單位：兩房一廳中層
售價：415萬元
面積 / 呎價：307呎 / 13518元
賣點：沙田著名上車盤，售價合上車客預算。
放盤單位：一房一廳低層
售價：370萬元
面積 / 呎價：215呎 / 17209元
賣點：位處城門河畔地段，步行可達沙田圍站。
