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【樓市專題】綠表居屋見「五球」點算好?

農曆新年長假前傳出一單震撼上車客的二手居屋交易,便是天水圍天盛苑綠表價驚破「五球」。要平伏「驚嚇」心情,不妨從拆解交易及了解居屋行情入手。

天價成交三大因素

港島區二手居屋綠表價破「五球」早已不是新鮮事,但這單交易是位處市區人心目中新界大西北「邊疆」的天水圍,物業又有一定樓齡,即時反應都可能係難以置信。

事實上天盛苑當年開售時,有中籤者都選擇跳船,皆因當年平樓選擇多,而未有西鐵貫通的天水圍物業,吸引力不及元朗、洪水橋及屯門。不過自從西鐵通車後,與天水圍西鐵站只有一橋之隔的天盛苑便添加鐵路盤概念。要知道香港人分秒必爭,需要駁車與直達鐵路站,對每日通勤時間的影響有明顯分別,因此天盛苑單是地利優勢,已令物業身價跑贏同區居屋二手盤。

除了交通優勢,物業面積是另一關鍵因素,成交單位實用面積高達650方呎,實用呎價7692元,計呎價仍較新界西私樓平,加上單位位處高層,享有較佳視野及通風效果,亦令買家加分。雖然同區私樓屋苑嘉湖山莊亦有639呎大單位供應,但參考二月成交紀錄,639呎大單位成交價達588萬元,上車成本高一截,但間隔未必及居屋實用,且要付出更貴的管理費,難怪住慣公屋的綠表客寧願豪擲500萬入手天盛苑單位。

假如買家過往已居住在天水圍公屋,他們亦可能會考慮到社區配套因素。天盛苑除了毗鄰西鐵站,屋苑本身設有街市及商場,而通過天橋可直達天耀商場、大型圖書館、運動場及泳池,屋苑後邊亦設有單車徑,這些生活配套對區內家庭亦有一定吸引力。

所以這個天盛苑單位成功以「天價」成交,其實源於其獨特優勢,未必代表500萬已成為新界區居屋綠表價的新標準。例如新界東的新市鎮,用心發掘仍可以找到不少售價低於500萬的筍盤,今次便選擇粉嶺、大埔及沙田三個新市鎮,分析一下這三個重貨區的優勢及不足之處。

天盛苑本身的地利及配套優勢,吸引綠表客願意付出天價入手屋苑高層物業。

粉嶺:難逃駁車

上水毗連羅湖,早已晉升為內地客的購物城,市區經濟被活化,但代價係街道嘈吵度及擁擠度年年急升。想掌握鄰近深圳地利優勢,但又想要一個較寧靜的居住環境,退守到粉嶺是一個不錯的選擇。

不過粉嶺的社區布局較為分散,區內大型居屋屋苑集中在百和路頭段及尾段,要前往粉嶺站,除了急步行走或踏單車,便要選擇轉駁巴士。購物方面,大型商場、運動場及游泳池都位處粉嶺站周邊,區內最大型街市及美食街則在聯和墟,或要駁車前往才可到達這些生活補給配套點。

區內揀手盤推介:

榮福中心

放盤單位:低層單位

售價:280萬元

面積 / 呎價:431呎 / 6497元

賣點: 鄰近大型商場、街市及區內美食街。

牽晴間

放盤單位:低層單位

售價:455萬元

面積 / 呎價:410呎 / 11098元

賣點:屋苑設有會所及大型商場,步行可達公園及體育館。

逸峰

放盤單位:低層單位

售價:450萬元

面積 / 呎價:324呎 / 13889元

賣點:步行可直達大型商場、室內體育館及街市。

粉嶺區物業擁有環境清靜及鄰近深圳優勢。

大埔:兩個市中心

近十多年大埔鄉郊土地不斷增建大型豪宅,加上毗連科學園及白石角臨海豪宅地段,令大埔晉升成為新界東豪宅區。雖然區內新豪宅入場費高不可攀,但大埔市內仍有不少性價比高的住宅選擇。

大埔另一優點是發展成熟,除了有鐵路貫通,區內亦設有大型商場、街市、運動場地及大型臨海公園。毗連臨海公園的工業園及科學園,亦提供不少工作機會,對在工業園及科學園工作的上班族來說,遷居大埔亦有相當吸引力。

不過由大埔區布局問題是存在兩個市中心,鄰近港鐵站地段的大埔墟,設有大型街市及雲集知名道較高的食肆,至於區內的旗艦商場大埔超級城,就在林村河畔位置,而海濱公園就在更偏遠的臨海位置。正因為這布局情況,區內不少屋苑都需要較長的腳程甚至駁車,才可以解決購物、飲食及消閒等需要。

區內揀手盤推介:

頌雅苑

放盤單位:兩房一廳低層

售價:435萬元

面積 / 呎價:385呎 / 11299呎

賣點:雖然位置略偏遠,但勝在環境較清靜,租金回報可達1.2萬元。

永富大廈

放盤單位:一房高層

售價:368萬元

面積 / 呎價:259呎 / 14208元

賣點:步行可達太和港鐵站、大型商場及街市。

嵐山

放盤單位:開放式高層

售價:360萬元

面積 / 呎價:180呎 / 20000呎

賣點:區內樓齡較新屋苑,租金回報可達7500元。

沙田:交通負荷風險

沙田公認是發展最成功的新市鎮之一,區內設有旗艦商場、鐵路網絡、馬場、大專及大學,加上科學園及工貿區等創新工業基地,從社區配套及基建發展的含金量看,沙田物業確實具備相當吸引力。

正因為沙田區物業是不少人的置業目標,令這區連同馬鞍山人口有升無跌,隨之而來的代價是交通不勝負荷。特別是大圍這個超級轉車站,自從馬鐵通車後,車站人流已經爆升,當沙中線通車後,理論上可以起到分流作用,但下班時間人潮湧入新界東,大圍站人流及列車空間能否負荷將是一大疑問。即使你選擇搭巴士或自駕,同樣要面對大老山隧道的塞車問題,所以遷入沙田,你先要有心理準備應對通勤上的挑戰。

沙中線通車後,將令東鐵線負荷問題百上加斤。

區內揀手盤推介:

金獅花園

放盤單位:兩房一廳中層

售價:415萬元

面積 / 呎價:307呎 / 13518元

賣點:沙田著名上車盤,售價合上車客預算。

翠華花園

放盤單位:一房一廳低層

售價:370萬元

面積 / 呎價:215呎 / 17209元

賣點:位處城門河畔地段,步行可達沙田圍站。