雅虎香港財經 【樓市專題】樓市末日就到！？
樓市重現瘋搶樓狀況，這階段有一類言論最有市場，便是預警樓市末日就到。當我們看到淡友大預言時，應該先檢視他們的往績及樓價下跌的條件，才可以打定底，不至於被這些大預言嚇至手足無措。
勇武淡友大檢閱
由金融海嘯爆發，到政府推出辣招，走在最前的淡友一直鍥而不捨唱淡本地樓市，可惜越唱越升，直到近期中原指數連續19個星期破頂，淡友看到樓市見頂現曙光，積極加大力度唱淡後市。
其中最勇猛首推摩根士丹利前首席經濟學家謝國忠，這位樓市超級淡友日前拋出驚天預言，本地樓市將步入二十年大蕭條，他更力勸有樓揸手的市民應該把握沽貨離場最後機會。
除了經濟學家，近期加入唱淡樓市的還有大行報告，其中德銀「炒花生」功力不下於謝國忠，德銀於六月頭發表報告，指香港人口老化問題嚴重，加上供應持續增加，令物業消化力大打折扣，預計樓價至2026年將累跌48%。
以上兩大淡友預測可能嚇到大家心到離一離，幸好市場上亦有一些預測較保守的淡友，幫助大家平衡心理。同樣是大行，花旗在五月尾發表報告，指出金管局的加辣招數足以凍結住宅市場交投，加上新盤供應充足，預計樓價將見頂，並在年底前有機會調整達兩成。
值得留意是過往唱淡樓市主要是外資大行，但中資背景的交銀國際，近日亦加入樓市淡友行列。交銀國際研究部日前發表報導，點出樓市受美國縮表、加息，資金外流及住宅供應量增加等因素夾擊，樓價在未來半年至一年有機會調整三成。
以現時納米盤開價300萬算抵買的狀況，其實樓價調整二至三成殺傷力有限，所以應集中檢視頭兩名勇猛淡友的往績。先談謝國忠，內地投資者對他都不會感到陌生，皆因他早在2011年已預言內地房價將跌一半，又在2014年警告散戶不宜沾手遊戲股，結果這些預言、貼士一而再再而三落空，令他被內地網民冠以「大空頭」花名。至於港樓，他在2014年預言港樓將於2016年崩盤，明顯此預言已經轟烈落空，按此往績要預視未來二十年港樓走勢，相信大家都會有點保留。
至於德銀，早在2013年已曾發表報告出力唱淡港樓。當年德銀指出香港金融中心地位受前海及上海自貿區威脅，令香港競爭力大打折扣，因此預警香港樓價要大跌五成才見底。可惜由2013年至今，樓價繼續上衝，過去四年中原CCL指數累升四成，德銀當年明顯錯判港樓走勢。
樓市轉勢訊號
不論股市或樓市，淡友都有一個共通點，便是年復一年拋出「末日論」，他們有此動作原因很簡單，因為堅持唱淡，總有一天會估中，到時便可以收割作為自己貼中戰績。所以對水份太高的驚世預言，基本上你認真係便輸了，但一些相對理性的預言，例如樓價有機會回調二至三成，我們不妨作為樓價走向的參考。
事實上，近期樓市雖然保持牛氣，但已浮現三項轉勢訊號。第一項是高成數按揭「加固」工程，話說新地近日推售錦田新盤Park Yoho Genova，再次提供指定九成樓按優惠，但買家是34點以上公務員或從事指定職業才符合申請資格。相對去年部分發展商提供不設限的高成數按揭「呼吸Plan」，新地此部署明顯是為平衡買家斷供風險，反映新地這類一線發展商，對後市及經濟走向，其實未必如勇武入市的買家般樂觀。
二是近月銀主盤持續出現，過往物業淪為銀主盤，原因離不開業主爛賭或以債養債，瘋狂加按物業最終被財務機構收樓。但隨著二手樓陷入有價無市悶局，越來越多業主改用加按作為套現途徑，甚至金管局留意到轉按物業轉按金額大增，要求銀行另外提供加按數據作參考。雖然正常業主即使加按都不會借到盡，但當經濟情況逆轉，業主忽然失業，市場上銀主盤數量或會大增，成為樓價調整的導火線。
三是內地資金「縮水」，本地樓市由土地到樓花都頗依賴內地資金催谷價格，不過近期情況已出現微妙變化。首先是內地傳出排查事件後，內房似乎轉攻為守，例如中國城建設把馬鞍山地皮轉售予港資宏安，之前高價搶購啟德地的海航，管理層近日表示香港樓價偏高，更解畫買地其中一個原因是為了解決香港員工的住屋問題。至於內地買家，近日招商銀行聯同貝恩發表調查報告，指出雖然香港仍是內地千萬富豪海外投資首選，但比率已由過往逾七成下跌至五成三。假如內房及內地買家這兩大水源均持續縮水，港樓確實有機會在今年見頂並啟動調整。
港樓雖然未必如大淡友預測般出現崩盤，但參考近期一手樓情況，借到盡兼貪免入息審查按揭優惠的買家，最有可能在收樓時成為置業「末日輪」乘客。今年上半年發展商已殺訂逾億元，買家甘願撻訂，最常見的原因是當初未計掂數便簽署臨時買賣合約，後來發現供唔掂，又或對後市缺乏信心，便寧願賠訂。始終置業是人生大抉擇，成為撻訂苦主，對個人財政及心理都是一大打擊，可能要數年休養才恢復入市信心。所以除非你有富爸媽支持，又或從事發展商認可的高收入職業，否則選擇無門檻高成數按揭前，必須認真判斷風險。
由於樓市被一手樓主導，二手樓交投繼續冰封，業主要吸引買家，無可避免要出動減價絕招。屯門指標屋苑屯門市廣場，今個月就出現一宗劈價成交，業主原叫價420萬元，由於看淡後市，放盤一星期即急劈至398萬元止賺套現。當市場購買力持續被一手樓吸乾，相信會促使更多業主擴大議價空間，有耐性的用家，不妨同步留意各區二手市場的風向。
精選四百萬自住盤
用按揭保險借八成樓按上車，其中一項門檻是要入手不超過四百萬元物業，不過這類水位物業在二手市場已買少見少，今次精選三個地區四百萬抵買盤，準買家如果睇中就要快手睇樓了。
屯門
偉景花園
放盤單位：低層單位
售價：400萬元
面積 / 呎價：408呎 / 9804元
賣點：設有花園及遊樂場，步行可達輕鐵站。
龍珠島平房
放盤單位：臨海單位
售價：270萬元
面積 / 呎價：280呎 / 9643元
賣點：位處臨海地段，環境清靜，乘搭小巴可往返屯門市中心。
何文田
愷悌閣
放盤單位：中層單位
售價：350萬元
面積 / 呎價：309呎 / 11327元
賣點：位處何文田核心地段，步行可達旺角區。
文安大廈
放盤單位：中層單位
售價：385萬元
面積 / 呎價：265呎 / 14528元
賣點：鄰近區內名校，步行可達油麻地及旺角東港鐵站。
新蒲崗
新蒲崗大廈
放盤單位：低層單位
售價：320萬元
面積 / 呎價：295呎 / 10847元
賣點：毗鄰工貿區及啟德發展區，步行可達大型公園。
寶興大廈
放盤單位：中層單位
售價：380萬元
面積 / 呎價：360呎 / 10566元
賣點：步行可達區內大型商場、公園及工貿區。
