【樓市專題】置業揀區 點解要諗埋2030年？

港樓所謂熊市話咁快就告終，大家又要重回抬錢爭樓的日子。既然置業係押注重金遊戲，揀樓時就可能目光要放遠一點，有專家更建議要考慮到2030年的香港城市布局。

點解係2030

今年係2019年，點解置業揀區要考慮到2030年，原因主要有兩個。首先係一般人買樓自住，往往會與入手物業共處十多年才考慮換樓，如果物業所處地區及本身質素有更大升值潛力，將有助推高賣樓套現回報，充實換樓資本。故此目光放遠一點，了解一下心儀地區將來的布局變化，到換樓時就或許會有意外收穫。

另一原因是2030年是本港城市布局的關鍵年份，高力國際市場信息策略投資者及企業客戶服務高級顧問聶安達（Andrew Ness）表示，由今年到2027年，本地多項大型規劃及交通基建將陸續落成，其中包括連接屯門至赤鱲角及港深西部公路的屯門西繞道、連接石塘咀及南區的南港島線（西段）、連接錦上路站、東鐵落馬州支線及古洞的北環線等，因此以2030年為指標，就可以整理出香港未來各區的連接性布局，從而找出長遠具投資潛力的地區。

在多個地區中，上車客應該會較關注新界區未來布局的潛力。新界各區中，如果以2030年為指標，被視為供應重災區的屯門掃管笏，反而潛藏交通樞紐優勢。聶安達解釋於2013年動工即將落成的屯門至赤鱲角連接路，將提升該地段與機場的連接網，並有助推動重新發展內河碼頭，令屯門市中心及掃管笏物業，有機會成為東涌以外頻繁往返機場人士的置業及租賃選擇。

除了屯門，新西樓價略為落後的洪水橋，在2030年亦具備發展概念。聶安達認為，洪水橋及藍地一帶，於未來十多年將得力於大灣區發展，成為新西重點交通樞紐。事實上，內地於今年二月公布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，建議興建連接洪水橋至前海跨境鐵路，一旦成事，洪水橋連接內地的優勢將媲美新界北區。

至於新東，一直是上車客心儀地區的沙田的交通優勢亦會升級，聶安達指出新的屯馬線把東鐵沙田站、馬鐵烏溪沙及石門站連在一起，屆時石門周邊的工貿區便更有條件成為類似九龍東的企業後勤基地。此外，隨著科學園擴充規模，馬料水具潛力成為新東的商業及科技樞紐。現時在科學園工作的企業員工已逾三萬人，考慮到白石角住宅普遍定位為豪宅，而且交通配套仍有限，預計未來在科學園工作的專才或會考慮在沙田市中心及大圍，還有大埔置業及租住物業，對這三個地區的中價物業升值亦有一定助力。

傳統舊區亦有變身潛力

九龍及港島傳統舊區，吸引之處係通勤時間短，但城市規劃就較雜亂，選擇進駐這類舊區，又怕地區發展滯後。假如你有資本吸納傳統舊區物業又有此憂慮，不妨考慮以下三個地區。

第一個係佐敦區，雖然有人會認為西九文化區雷聲大、雨點小，但參考外國大城市經驗，臨海文化區往往有助提升周邊地段物業的身價。聶安達指出，除了西九文化區助力，西九龍站周邊商業地皮出售，亦令西九龍地段發展成一個全新的商業中心，配合機場快線、東涌線、高鐵及屯門線，為佐敦物業增添商業及鐵路中心的概念，並吸引發展商加快區內舊樓收購重建步伐，有助提升有一定樓齡物業的價值。

第二個係紅磡區，觀塘線伸延至紅磡區，已為這一帶住宅物業增添鐵路貫通優勢。過去是往返內地大站的紅磡站，未來會連接屯馬線，亦會是通往會展及金鐘其中一個轉車大站，意味紅磡站將升格為九龍區其中一個超級車站。加上區內不乏大型屋苑物業選擇，預計紅磡區物業在未來十多年仍有相當叫價能力。

第三個係港島東區，聶安達指出現有三個截然不同的新商業區於港島東形成或擴張，第一個是位於北角、炮台山臨海地段的寫字樓群；第二個是鰂魚涌核心商業區，除了太古城擴建計劃，太平協和在區內商業項目，以及新世界發展的英皇道商業項目，都有助鞏固鰂魚涌港島東核心商業區的地位。第三個是柴灣，早前嘉里建設向子公司嘉里物流收購柴灣貨倉物業，其中一個理由是物業具有重建價值。在政府活化工廈政策推動下，柴灣有機會發展成類似太古坊的商業及後勤中心，吸引企業及投資者進駐，為區內的住宅物業注入增值賣點。

有置業者會瞄準舊區的增值潛力，同時亦有居於港島東舊區多年，自住物業有價但擔心新發展會加重區內交通負荷及帶來人多車多問題。有心避開發展「壓力」，又嫌離島太遠的業主，聶安達認為他們可考慮換馬至港島南區或赤柱的住宅物業，皆因南港島線西段計劃尚未落實，意味香港仔、田灣一帶暫時仍不會受交通布局變動所衝擊，至於赤柱，尚未有風聲會有連接鐵路的計劃，似乎更有把握享受較長的寧靜期了。

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