【樓市專題】股市有妖股 咁樓市有無妖盤呢?
港股市場中久不久就會出現瘋狂爆升繼而洗倉,令散戶中大伏的妖股。至於樓市中,其實亦有三類各有「妖力」,足以令長揸業主都輸錢收場的「妖盤」。
豪宅屋仔=歐洲城堡
要數妖盤重災區,不得不提位處新界的豪宅屋仔,這類豪宅屋仔在內地客吸納港樓最熾熱時期強勢推出,並以鄰近深圳為賣點,成功吸引內地豪客入手。然而這批豪宅屋仔在近年持續錄得蝕讓成交,更被網民標籤為逢買必輸的妖盤。
例如本月上水豪宅歌賦嶺錄得一宗蝕讓成交,成交價1530元,原業主內地客持貨六年賬面輸197萬元。另一單指標成交是上水天巒,原業主在2010年以2082萬入手2539呎屋仔,剛以2080萬元甩手,賬面微蝕2萬元。近年樓價升勢媲美火箭,這兩個豪宅盤持貨多年仍要輸錢離場,反映新界豪宅屋仔盤的妖力。
受制於按揭規定,能夠入手大銀碼、大面積的豪宅盤都是有相當實力的買家,特別是內地客。但當內地客開始熟悉本地樓市布局後,他們都洞悉這類位處新界北的豪宅屋仔一如歐洲古堡,位置偏僻且管理成本高昂,明明是高端「商品」卻缺乏升值動力。
內地客動用相若資本,入手熟悉的市區盤如九龍站上蓋物業或灣仔市中心的半新盤。除了具備升值優勢,這類物業聚居不少來自內地及海外的精英,進駐其中當然較入住新界北豪宅更有優越感。
精品盤預支型格溢價
新界豪宅屋仔入場費起碼千五萬,中產客會認為這些盤有多妖都不會關自己事。但有一類妖盤近年持續令中產客中伏,便是包裝為精品盤的單棟樓。
這類單棟樓大都是發展商收購市區舊樓重建而成,由於地盤面積細,唯有向高空發展,並在基座建設豪華會所及加入時尚設計元素,再將單位間細,打包成精品式住宅吸引中產客。
由於精品式住宅周邊物業有相當樓齡,於是這棟樓在區內顯得特別觸目,加上區內成長的中產客都會優先考慮於原區置業,這些優勢令發展商有條件以超進取價開售。例如被稱為「蝕讓王」的筲箕灣譽都,新地於2011年以較市價高逾三成開售,直到今年二月仍錄得蝕讓個案。原業主持貨七年以678萬元甩手,雖然微賺16萬元,但扣除雜費實際蝕20萬元。
另一精品單棟樓代表是有「奇則王」稱號的何文田1號,當年開售時發展商瞄準納米盤受歡迎,特別劃出20個226呎開放式蚊型單位,單位雖然設有超迷你露台及工作平台,但最頭痛是大廳兼睡房以多邊形設計,要購置及擺放家具有相當難度,單是這一點,已令物業的可住度大打折扣。不過受惠物業的地理優勢,這類精品式單棟樓租值可以與大市同步,但要大賺甩手就有相當難度。
正因為開售價太進取加上易租難賣,令不少精品式單棟樓都具備持貨多年仍要蝕讓的妖力。一心想以市區精品式單棟樓作置業踏板,期待持貨數年可以樓換樓,便要提防這類物業本身的時尚包裝溢價或會打沉你的置業階梯盤算。
高齡樓潛藏「城寨化」風險
面對租金年年升難題,近年越來越多年輕人改租市區唐樓,一來租金較平,二來地方見使,三來物業有懷舊味道切合文青口味。住慣了,或會有年輕人想到索性合資買唐樓單位,由共居進化為共置。
對這些年輕人來說,唐樓要行樓梯、樓齡舊、欠管理統統不是問題。但他們即使有本事適應唐樓居住環境,由租客變業主,仍要留心唐樓資產最妖之處,便是整棟樓會忽然「城寨化」。
最常見的情況,是某個單位的年老業主搬走,由策略投資者接手。這類投資者終極目標是唐樓獲發展商、政府睇中收購重建,為應付漫長的等待期,投資者會把單位改為「睡床盤」,例如在單位內擺放多個太空艙或三層睡床,並以千多元租金分租。當有唐樓單位作此改動後,大廈租客的流動量即時大增,甚至會吸引道友進駐其中,除了令大廈極速變得品流複雜,出租單位衛生問題惡化,亦會令其他單位面對沒完沒了的蟲鼠之患。
唐樓變得「城寨化」,令你不得不考慮撤出時,你又要面對唐樓按揭成數低難以吸引上車客的難題。要應付這件「死貨」,你可能要仿效策略投資者般將單位當成睡床盤分租出去,一邊用租金補貼租樓,一邊等待終極收樓機遇。但行這一步,又要花大量心力去處理收租及管理租客事宜。所以有意租轉買唐樓的文青,出手前確實要細心考慮「城寨化」風險。
揀手盤推介
要避開妖盤,最有效方法還是勤力做功課,多了解各區揀手盤行情,即可以減少誤購妖盤的機會。
葵青區
放盤單位:一期17座一房兩廳
售價:460萬元
面積 / 呎價:360呎 / 12778元
賣點:物業自成一島,適合喜愛清靜居住環境的買家。
放盤單位:兩房兩廳
售價:630萬元
面積 / 呎價:513呎 / 12281元
賣點:屋苑設有共四層豪華會所,步行十五分鐘可達大窩口站。
放盤單位:一房一廳高層
售價:445萬元
面積 / 呎價:280呎 / 15893元
賣點:區內樓齡較新大型屋苑,提供較細面積單位選擇。
土瓜灣
放盤單位:恆景閣一房一廳中層
售價:498萬元
面積 / 呎價:336呎 / 14821元
賣點:區內大型屋苑,物業交投活躍具承接力。
放盤單位:第6座兩房兩廳低層
售價:605萬元
面積 / 呎價:372呎 / 16263元
賣點:物業用料講究,單位採用電子門鎖,設有平台花園及豪華會所。