【樓市專題】自組置業階梯係乜嘢玩法？

本屆政府上場時曾揚言要重建置業階梯，不過現實情況係政府換屆後完整新階梯未見影，等唔切政府搞，倒不如嘗試扭轉一下階梯「組件」的概念自組置業階梯。

傳統階梯難在打崩頭

過去最正路的置業階梯係由居屋升級上私樓，無疑新居屋入場費二百至三百多萬元有交易，只要樓市維持平穩，捱過五年禁售期後，不難找到綠表客或白居二用家接貨，套現資金就可以實現升級上私樓目標。

雖然理論上居屋駁私樓仍行得通，但現時入手居屋最大難題係爭崩頭，當每期超額認購數十倍成為新常態，而你又並非公屋戶，即使採取逢居屋必入飛策略，亦只是不斷碰運氣。一次又一次落空後，將令你錯失利用其他階梯「組件」滾存置業資本的機會。

事實上，有不少年輕首置客未必有迫切的住屋需要，部分住慣市區的首置客，忽然要他們搬到新界區偏遠位置的居屋，在生活適應上亦是一大難題。這批不急於自住的首置客，其實可以考慮置業階梯「組件」的另類選擇。

車位勝在有得「摩」

師奶發揮街頭智慧，投資部署往往較專家走得更快更前。當住宅受制於辣稅無得玩「摩貨」後，新界部分地區如天水圍的師奶兵團早已轉戰車位。

相對住宅，車位勝在入場費平，而且不超過二百萬元的車位買賣只需要支付1.5%印花稅。稅務負責如此「輕盈」，令車位炒家可以即買即提價放售玩「摩貨」。

車位雖然好「摩」，但車位是否具備「摩貨」潛力既要看基本因素，亦要留意升值概念。基本因素主要看兩大條件，一是區內車位供求情況，通常區內有較多入伙超過十年私人或居屋屋苑，意味業主供樓負擔較輕甚至供甩樓，這批人士有條件升級做車主甚至自置車位。你亦須留意區內的月租室內場及「爛地場」數目，並翻查一下「爛地場」土地發展情況。一旦確認「爛地場」項目將上馬，勢將收緊區內月租車位供應量，這一區的車位將有更大升值空間。

二是地區發展概念，由於近年的大型豪宅新盤都會大幅收窄伙數與車位的比例，導致每當有豪宅項目在某個地區起動，區內的車位便率先被炒高。近半年天水圍車位成交價持續攀升，其中一項因素是炒家瞄準鄰近嘉湖銀座及濕地公園的豪宅項目先後動工，勢將推高區內車位的需求。另一項因素是擴建公路網絡項目，揸車都係求方便，當某個地區對外公路網絡日趨完備後，自然是對區內中產人士買車及購置車位的一項強烈誘因。

參考近大半年的車位成交，具備基本條件及概念，入場費較實惠的車位，反而「摩貨」勝算較大，所以想用車位作為置業踏腳石的朋友，便要牢記出擊前必須勤力做定功課了。

首置工廈要實地考察

近年工貿物業市場湧現不少翻新拆售項目，入場費低至七、八十萬便有交易，對資金有限的首置客來說，似乎是在車位以外，另一值得考慮的置業階梯「組件」。在初創企業熱潮下，一人或數人企業除了選擇租用共享辦公室，亦會考慮租用這類翻新後分拆的工廈辦公室，較具實力的初創企業，甚至會選擇先租後買減少租金負擔。有了這批用家，入手拆售工廈單位，確實有一定把握可以賺取穩定租金回報及轉售水位。

初創企業客最講求效率，距離港鐵站超過四個街口，又或要經一列長樓梯才到達的工廈，即使有時尚外觀及裝修甚至設有型格餐廳、咖啡店，在他們心目中仍難免大幅度扣分。此外，雖然租用或購置工廈的客戶，對工貿區環境已打了底，一般不會太介意街道有大貨車出入，又或環境較為嘈雜。但毗連垃圾站的工廈，往往會有較嚴重的鼠患問題，這類拆售單位便較為趕客。所以入手工廈一如揀住宅，最好在不同時段實地考察，代入租客身份看看自己是否願意租用此地段單位，從而判斷拆售單位的值搏率。

評估自身落水條件

以車位及工廈作為置業起點，無疑是較為另類的置業策略。要增加勝算，你既要有一定的入場資本，並必須具備相當的行動力，所以選擇這兩類置業階梯「組件」前，你應該先評估一下自身落水條件。

一是能否組成投資團隊，車位與工廈雖然上車成本平，但按揭成數低至四至五成，若果可以組成投資團隊合資一筆過入市，可減省申請按揭的手續，增加買賣的靈活度。選擇隊友，家人固然係首選，此外便是同樣擁有滾存上車首期「願景」的好友，如果環顧身邊，家人及好友們均對另類物業極有保留，缺乏隊友支援下，你便未必適合利用另類「組件」建構置業階梯了。

二是你有多大耐性去鑽研硬資料及實地考察，入手車位及工廈拆售單位，同樣需要評估物業及地區配套的含金量。不過從正面角度看，早一點鍛鍊這方面的眼光及技巧，日後升級購置自住物業時，則可以減少高價入錯貨的機會。

揀手盤推介

樓價高企下，現實情況是即使你在車位及工廈市場透過「摩貨」滾存百多萬元，你在住宅市場仍要選擇售價較親民的上車盤。不過只要有心發掘，同樣可以找出適合自己的筍盤。

大埔

嵐山

出售單位：開放式高層

售價：360萬元

面積 / 呎價：195呎 / 18462元

賣點：區內知名上車盤，交投活躍。

永富大廈

出售單位：開放式高層

售價：298萬元

面積 / 呎價：223呎 / 13363元

賣點：步行可直達街市、商場及港鐵站。

翠屏花園

出售單位：高層一房一廳

售價：420萬元

面積 / 呎價：262呎 / 16031元

賣點：步行可直達大型購物商場及街市。

粉嶺

逸峰

出售單位：開放式高層

售價：500萬元

面積 / 呎價：326呎 / 15377元

賣點：區內樓齡較新豪宅盤，提供較迷你單位選擇。

碧湖花園

出售單位：兩房兩廳高層

售價：490萬元

面積 / 呎價：400呎 / 12250元

賣點：基座設有大型商場，會所提供多項康體設施。

粉嶺花園

出售單位：兩房兩廳單位

售價：495萬元

面積：467呎 / 10600元

賣點：低密度屋苑，性價比高。