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【樓市專題】誤踏盲搶樓三大陷阱 「諾生」都救你唔到!

香港人最驚「執輸」,很容易就會加入「盲搶」大隊。面對強勢物業牛市,不少人都會害怕無樓揸手而出擊「盲搶」,但誤踏三大陷阱,只怕你會恨錯難返。

陷阱一:買貴又買錯

盲搶樓最常見的苦主,係平日少睇新聞,更絕少留意地產資訊,當發現自己有需要買樓,又或害怕「遲買貴兩球」時,才急急找地產經紀睇樓。

當這類置業心急人通常有兩大毛病,一是由於少睇樓,對經紀推介的二手盤很容易就收貨,結果睇幾個單位便衝動拍板,忽略了物業潛藏的問題。除了最常見用豪裝遮掩問題的「化妝樓」,亦可能因為忽略替物業「起底」程序,而誤買兇宅。

早前大圍熱門上車盤金獅花園便發生盲搶樓悲劇,準買家以433萬元買入321呎單位,較銀行估值高6%。及後該單位又極速劈價放售,據悉是買家入手後才知道單位是兇宅,最後要忍痛蝕定20萬跳船。這位買家蝕定已經肉赤,但如果完成交易後才知道兇宅真相,買錯樓痛苦便會無限伸延。

二是唔知價,對經紀來說,最重要係達成交易。新手買家如果單憑經紀推介來判斷是否抵買,很容易會衝動買貴貨。另一新手買家較易誤踏的買貴貨陷阱,係睇街招直接找業主買樓。過往樓市低殘時,透過睇街招買樓,確實可以找到低於市價筍盤。但現在樓價硬淨,利用此方式賣樓的業主,可能只是為了慳經紀佣金,並瞄準新手買家以為街招樓一定平的心理,在街招上加上手寫「筍」字,但定價卻拋離市價。

唔想買貴樓,關鍵一步係唔好偷懶,有心水目標時,應該先搜尋一下同一屋苑、同一棟樓面積相若單位近期的交易紀錄,從而掌握目標物業的市價,便更有把握避過以溢價買樓的陷阱。

住宅成交價不斷破頂,令部分準買家轉戰天台屋、農地屋等另類物業。

陷阱二:不正常住宅

樓價不斷破頂,部分準買家為解決土地問題,亦可能會衝動跌入不正常住宅陷阱。所謂不正常住宅,即是法律上沒有住宅功能,甚至在業權上毫無保障,但因為平,亦可以吸引勇氣十足的買家入手。

近期較觸目是鬧市天台屋高價放售潮,其中廣受網民談論是賣家用貼街招推廣,強調以100萬超筍價的深水埗區唐樓天台屋。過去的天台屋十多萬元便有交易,部分位置較差兼殘舊的天台屋,放售價更平至數萬元。所以這個用街招放售所謂「筍盤」,真身其實是天價天台屋。

無契天台屋,用家入手除了貪平,亦可能看中清拆重建可獲「上樓」機會。不少經紀推介天台屋,都會用買天台屋搏上樓作為賣點。事實上,過去有唐樓被政府收樓,當局確實會為天台屋住戶登記,但收入及資產超出限額的天台戶便會先被DQ上樓資格。即使符合輪候公屋資格,天台戶亦只會獲編樓齡較舊的公屋,而無法獲得原區安置或入住新落成公屋。搏上樓成功率是個問號,入住天台屋須忍受漏水、蟲鼠蟻橫行生活,看似抵買的天台屋,實情是高風險投資。

另一類是假村屋,村屋面積及環境媲美豪宅,對不介意住遠一些的買家來說有莫大吸引力。不過村屋潛藏的問題多蘿蘿,業權、違法霸佔官地,都會令誤買業主一身蟻。另一陷阱是買入農地屋,所謂農地屋,原意是容許農地興建可存放農具或養豬的「牌照屋」,早在七、八十年代,農地「牌照屋」改裝為住宅已是公開秘密,但近年有人瞄準此商機,把農地屋變身為豪裝屋,並以村屋名義出售。

買這類農地屋,實際上只係買農地,反而農地中最值錢的牌照屋並不能轉名,當牌照屋原有持牌人過身,理論上農地業主就要拆屋。所以豪擲百萬甚至數百萬買這類假村屋,隨時會血本無歸。

陷阱三:工廈劏房易跌難升

300萬住宅上車盤日趨罕貴,資金有限的上車客,可能會退而求其次先入手其他磚頭資產,待物業升值出售套現作為置業首期。一些採用此策略的上車客,或會瞄準近年在工貿區湧現的工廈劏房單位。

這類劏房單位一般是由一層或半層工廈大單位劏成,並經過精心豪裝,部分單位設有獨立冷氣及洗手間,方便用家作為全天候工作室。聽起來新一代工廈劏房盤似乎很吸引,但市場數據提醒我們,這類單位存在易跌難升缺點。

最具指標性的物業首推荃灣工廈DAN6,此新型工廈開售時曾掀起搶購潮,但後來發生石棺藏屍案,受兇案衝擊,同一層有單位去年尾只能以100萬售出,樓下單位亦要勁蝕70萬元出售。要留意DAN6蝕讓單位面積逾300呎,相對面積不足70呎的工廈劏盤,已算是實用的「大單位」。從DAN9物業對兇案效應的抗跌力,我們可以評估這類工廈劏房升值潛力其實很有限。

原因很簡單,工廈按揭成數遠低於住宅,具實力的買家,又只會優先考慮大單位。所以入手劏盤的業主,面對承接乏力的困境,唯有劈價求售。如果你有意利用工廈劏盤作為置業資本的避風塘,就要認真三思工廈盤的保值條件了。

揀手細價盤推介

如果你置業出發點是解決居住問題,與其花心思諗另類物業,倒不如再努力發掘一些二手細價盤,增加上車勝算。

堅尼地城

海都樓

出售單位:一房一廳高層

售價:388萬元

面積 / 呎價:252呎 / 15397元

賣點:鄰近臨海地段,步行可達游泳池、公園及港鐵站。

太白台10號

出售單位:一房兩廳低層

售價:408萬元

面積 / 呎價:310呎 / 13161元

賣點:位置旺中帶靜,步行可達體育館、港鐵站及市政大廈。

恆裕大廈

出售單位:開放式低層

售價:428萬元

面積 / 呎價:184呎 / 23261元

賣點:鄰近區內特色食肆地段,步行可達港鐵站。

筲箕灣

碧麗閣

出售單位:一房一廳高層

售價:448萬元

面積 / 呎價:271呎 / 16531元

賣點:位置旺中帶靜,周邊購物、飲食、交通配套完備。

新成中心

出售單位:B座一房一廳中層

售價:468萬元

面積 / 呎價:291呎 / 16082元

賣點:周邊設有銀行、超市及食肆,乘搭巴士及港鐵可穿梭港島各區。

筲箕灣中心

出售單位:兩房一廳中層

售價:488萬元

面積 / 呎價:306呎 / 15948元

賣點:步行可直達區內街市、商場及港鐵站。