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【樓市專題】買樓收租門檻有幾高?

今時今日置業上車有難度,買樓收租更是談何容易。不過近年供甩樓的業主,都可能會心思思想玩這遊戲,心動不如行動,第一步就係了解一下買樓收租門檻有幾高。

借名買樓未必划算

現時買樓最大門檻是辣稅及按揭成數,於是有父母想到向子女借名入手第二物業。年前市場便傳出有父母向女兒借名買入屯門物業,再用女兒首置名義申請九成按揭上會,之後把物業放租,每月收租七千多元,扣除供款尚有差價可賺。

向子女借名策略看似吸引,但既然名義上物業是子女擁有,將來子女出手收回物業,一家人最終可能為了物業打官司。另一問題是向子女借名申請九成按揭,子女都必須簽署自住聲明書,一旦被銀行發現物業轉作出租用途,銀行就會出手Call Loan或追差價,遇到這情況父母分分鐘無力支援,子女就可能被迫要感受破產滋味。

另一種常見情況是自住物業只由業主個人名義持有,另一半仍保留首置客身份,順理成章向另一半借名買樓收租。理論上只要夫婦關係不變,雙方應不會為收租物業打官司。

不論是向子女或另一半借名買樓收租,唔想冒被銀行追數風險,最好還是跟足申請按揭遊戲規則。現時銀行只會為收租物業批出最多五成按揭,換言之你入手350萬元細單位,都要先準備175萬元首期才符合申請按揭入場門檻。

當然有不少業主都想到加按自住物業籌措首期,如自住物業屬於大型私人屋苑大單位,業主有本事調動55萬元儲蓄,加按自住物業套現120萬元即可以籌足175萬元首期上會。不過行這一步意味你又要再次為自住物業供樓,必須認真衡量個人收入及財務負擔能力。

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至於收租物業供款與入息比率亦較自住物業嚴格,供款不能超過申請人入息四成,所以除非你子女已經屬於中等收入人士,否則此路基本上不通。至於另一半,按現時細單位樓價,每月收入至少要有二萬多,才較容易通過這一關。

不過收租物業有一項優勢,就是申請人可以用租金幫補入息金額,如果你購入連租約物業,就可以用租單計入收入部分,然而銀行計算時會把租金金額打折,所以自己作初步預算時不能計得太盡。

至於交吉物業,部分銀行亦會用估計租金去計算收入,不過打折幅度會更大。而且現實情況是你有樓出租,總有機會遇到租唔出的「空窗期」,所以作出供樓預算最好預鬆一些,申請按揭時亦要勤力問多幾間銀行,選擇估算較「手鬆」的按揭計劃,減輕有樓收租的財政壓力。

揀樓要思考租客需求

供甩樓業主距離上次置業可能已有十多二十年,買樓收租時很自然又會用自住樓準則去物色心水盤。不過收租盤與自住盤其實有不少微妙的分別,最好從租客需要去篩選物業。

首先是目標地區,住新界樓的業主,可能會優先考慮買新界樓收租。不過新界樓是年輕買家主要戰線,較容易出現用家即睇即買情況,業主在議價上一般採取較強硬態度,而且樓齡較新的物業二手價不斷被推高,租金回報率往往不足三厘,從收租角度看並不算吸引。

相反市區單棟樓,用心發掘四百萬元以下尚有不少選擇,而且具實力的租客通常較著緊交通、娛樂等配套,因此會優先考慮租住市區物業。所以一些與購物旺區只有一街、一站之隔的二線市區盤,從收租角度考慮其實較新界盤更富吸引力。

不過亦有部分業主買樓收租是中線策略考慮,終極目的都是等物業升值出售賺價。有此打算的買家,就可能要同步留意新界區的半新盤,受惠不乏用家承接,新界半新盤,特別是細單位,升幅確實跑贏市區單棟樓,如果美國啟動縮表後樓市繼續保持平穩,持貨數年仍有機會賺價套現離場。

至於村屋及唐樓,先天劣勢是不設電梯、物業管理未必有保證,加上申請按揭難度更高,除非買家有本事一筆清買樓,又或一心買舊區唐樓搏發展商收購重建,甚至更進階地把物業間房出租,自問仍未具備知識及管理力晉身這類專業收租人士,就不宜考慮這兩類物業了。

嚴選收租潛力盤

鑽石山

鳳德邨

出售單位:兩房一廳單位

售價:300萬元

實用面積 / 呎價:445呎 / 6742元

賣點:步行可達港鐵站及大型商場。

宏景花園

出售單位:兩房兩廳中層

售價:408萬元

實用面積 / 呎價:424呎 / 9623元

賣點:環境清幽,乘搭專線小巴可達港鐵站。

大埔

嵐山

出售單位:開放式低層

售價:320萬元

實用面積 / 呎價:196呎 / 16327元

賣點:屋苑設有會所,並提供專車往返太和站。

翠屏花園

出售單位:低層單位

售價:318萬元

實用面積 / 呎價:171呎 / 18569元

賣點:步行可達區內大型街市、購物中心及巴士總站。

何文田

文安大廈

出售單位:一房一廳中層

售價:385萬元

實用面積 / 呎價:265呎 / 14528元

賣點:毗連名校,步行可達旺角、油麻地等購物旺區。

金碧大廈

出售單位:開放式中層

售價:418萬元

實用面積 / 呎價:324呎 / 12901元

賣點:周邊設有餐廳、圖書館及超市等生活配套,步行可達旺角東站。