【樓市專題】買貨尾盤係咪一定「伏」？

觸目新盤例牌出現搶購人龍，唔想同人迫，地產代理可能會建議你考慮買貨尾盤。「貨尾」兩個字聽起來都唔多開胃，究竟這類賣唔去單位是否一定「伏」？

貨尾盤具備「提價」功能

所謂「貨尾」，顧名思義係新盤推售時賣唔去的存貨。我們之所以會有「貨尾」的概念，可能係源於過去印象受歡迎的新盤往往可以一炮過清貨，假如新盤有剩貨，自然會視之為「貨尾」盤。

但若然換一個角度看，許多奢侈品如名錶或珠寶，當有新款登場時，代理商都未必會追求一炮清貨。同樣道理，今時今日CCL指數月月破頂，有足夠持貨能的發展商自然有條件以擠牙膏方式推盤。有物業代理估計，現時約九千個貨尾盤中，只有約4500伙屬於現樓貨尾，相對一手樓的購買力，發展商確實可以重價不重量地慢慢賣貨尾。

發展商寧願囤積貨尾另一誘因，是現在貨尾已具備推價功能。過往樓市淡靜時，發展商可能要一再劈價才可以清掉現樓貨尾。但現在發展商在策動推售大型新盤前，反而可以用限量兼略為提價方式銷售手上的少量貨尾，只要成功出售，即可以為接下來推售的新盤定價「打底」。

除了配合推售策略，還有兩類盤發展商偏好保留貨尾慢慢賣。第一類是超貴豪宅，例如新地推售山頂豪宅盤倚巒，便由2005年賣到2008年。貴為亞洲樓王，連畫壇「樓神」馬榮成都視低位吸納倚巒為人生投資代表作，相信大家都很難將倚巒視為「伏」味濃的賣剩蔗。

第二類是位處市區的單棟樓，這類物業由於享有地利優勢，較容易獲得長線投資者吸納，令發展商傾向選擇保留存貨慢慢賣，甚至待同區有新盤推出，才趁勢以小額方式推售。例如單棟樓新盤熱點長沙灣，便有多個項目仍有貨尾待售。

提起貨尾樓，又不得不提近年熱衷保留貨尾慢慢賣的恆基地產，翻查恆基2017年度年報，貨尾盤數目多達24個，此情況既反映恆基持貨能力強勁，亦可以看到數口精明的四叔都選擇儲起貨尾，證明貨尾對發展商而言，是有價有市的資產而非賣剩貨。

揀貨尾盤三大指標

雖然今時今日新盤貨尾並非等同賣剩貨，但要留心部分貨尾盤亦有「伏」味，要減少中伏機會，可以從三大指標入手。

一是優先考慮樓花貨尾，由於發展商採取惜售態度，部分遠期樓花仍有貨尾待售。入手樓花貨尾，好處是你與其他一手買家同樣係等收樓，毋須擔心現樓落成數年的折舊問題。亦有業界人士認為，發展商推售新盤第一水貨往往是低層位向較差的「雞肋」盤，之後慢慢推售的貨尾，當中不乏高層位向較佳的優質貨，所以選擇樓花貨尾，反而更有機會入手合心意的揀手盤。

二是入伙年期，雖然現樓貨尾有價有市，但落成年期較長的貨尾盤，難免會有折舊問題。例如當年恆隆旗下的貨尾盤，經歷數年待售期，有業主收樓時發現附送的冷氣已被曬黃。過去亦有一些質素較差的貨尾盤，廚房水喉生鏽，令業主遷入後要密密更換濾水器濾芯，令食水成本大增。

要避免中伏，購買貨尾盤時必須了解項目的入伙年期。特別是現時新盤設計及用料越來越講究，單憑目測你會以為項目很「年輕」，所以最好做一做功課，入伙年期超過三年的貨尾盤，就要花更多心思時間去驗樓，了解單位的折舊情況。

三是衡量發展商及管理公司的風評，購買現樓貨尾盤，可能會因為單位折舊情況而需要與發展商跟進執漏問題，所以最好同步評估發展商在售後服務上的風評。

另外除非物業項目入住率偏低，否則附設的會所初入伙兩、三年後一般都會出現設施折舊損耗的問題，假如管理公司作風是懶懶閒，到你正式遷入時，會所「可用率」便可能只有六、七成。如果你看中某個貨尾盤，其中一項因素是會所設施夠吸引，你便更應該認真了解一下該項目管理公司的風評，甚至打聽一下會所的管理水平及折舊情況，避免面對入伙後管理費照交，但會所得物無所用的煩惱。

揀手盤熱搜

既然你不介意動用四至七百多萬元入手新盤貨尾，亦應該同步留意市場上有相當性價比、價錢相近的二手盤，擴闊自己的置業選擇。

大埔

嵐山

出售單位：第一期開放式高層

售價：400萬元

面積 / 呎價：195呎 / 20513元

賣點：區內人氣盤，二手交投暢旺。

大埔中心

出售單位：一房兩廳高層

售價：470萬元

面積 / 呎價：325呎 / 14462元

賣點：位處區內市中心，享有購物及交通優勢。

寶湖花園

出售單位：兩房一廳低層

售價：450萬元

面積 / 呎價：343呎 / 13120元

賣點：步行可達大型商場、超市及街市。

紅磡

海逸豪園

出售單位：一座一房高層

售價：788萬元

面積 / 呎價：404呎 / 19505元

賣點：區內知名大型屋苑，承接力強。

海濱南岸

出售單位：一座兩房兩廳高層

售價：730萬元

面積 / 呎價：432呎 / 16898元

賣點：位處紅磡海濱地段，步行可達黃埔站。

黃埔花園

出售單位：二期三座兩房中層

售價：635萬元

面積 / 呎價：389呎 / 16324元

賣點：香港藍籌屋苑，物業租值達15000元。