雅虎香港財經 【樓市專題】香港樓價係咪無得平？
恆隆系老闆陳啟宗日前點評樓市，坦言香港地少人多，加上中國人熱衷買樓，香港不可能成為一個低樓價的城市。樓價不斷破頂在近年已成為常態，但究竟香港樓價要平係咪零可能？
關鍵在點定義「平」
陳啟宗發表評論習慣有碗話碗，但言詞率直與胡言亂語是兩回事。要拆解他指香港樓價無得「平」，先要窺探他對「平」的定義。
首先是關於樓價的時間軸，恆隆系賣樓最出名係攤長來賣，十多年前恆隆陸續推出旗下位於西九的數個大型樓盤時，就以「慢活」步伐賣樓，每次只推出一小批。當年恆隆系更以「現樓土儲」來包裝此賣樓策略，這種別樹一格的賣樓方法，既展示恆隆強勁的持貨能力，亦反映陳啟宗的信念：長遠拉勻來計，本地樓價都係向「貴」的方向走。
所以你或許會質疑上世紀六十年代尾，又或在八十年代香港前途危機，甚至回歸後金融風暴加沙士襲港，本地樓價都經歷低潮期。但陳啟宗的眼光是拉長時間軸來看，港樓都係無得「平」。
其次是關於「平」的水位，要留意陳啟宗強調中國及亞洲所有大城市都並非低樓價的地方。這句話有趣之處在於，大家都清楚知道亞洲不少一線城市樓價都遠低於香港，換言之，原來在陳啟宗心目中，可能位於泰國曼谷二、三百萬住宅樓都唔算「平」。如果指標是如此寬鬆的話，他指香港樓價無得「平」，反而是一個務實的講法。
聽起來，陳啟宗似乎是講「香港樓價無得跌，大家死了條心吧。」但綜合上述兩項因素，你又可以將陳啟宗的判斷解讀為，即使樓價出現某程度的回調，但要跌至大家認為好「平」的水位其實機會很微。加上恆隆系近年已較少在本港投地推盤，在缺乏賣樓利益誘因下，他對港樓無得「平」的點評，反而較其他積極推盤發展商唱好樓市之言來得客觀。
陳啟宗之言再一次提醒大家，無疑擁有物業長線而言可以穩步令財富增值，但正式面對加息來襲，不問價兼勇武舉債上車的買家，難免會承受中途落車風險。假如樓價回調15%，至少有兩類人可能會成為跳車「苦主」。
親友都會「Call Loan」
樓價回調15%這個數是來自大行高盛，高盛發表研究報告指出，未來三年港息將較2017年增加1.3%，為物業潛在需求及價格構成壓力，預期港樓未來數年有機會下挫15%。
雖然是名牌大行，但對樓價充滿信心的買家可能都會反駁大行同樣係靠估。但政府近日的動作，又曲線肯定樓價的回調風險。政府近日拋出土地大辯論行動，焦點之一是主席黃遠輝指出本港直至2046年仍需要填補至少1200公頃土地。此「重點」本質上是帶出覓地刻不容緩訊號，但間接效果係向市場釋放供應跟不上需求，達到支撐樓市效果。
從政府擺放「重點」的動作，可以推敲其實政府都憂慮加息效應的威力，唯有釋出土地供應不足訊號護市。假如一旦樓價逐步回調15%，第一類跳車高危人士係借發展商「呼吸Plan」上會的買家，皆因當受加息及樓價回調夾擊，他們三年後開始真正要捱貴息，想轉銀行Plan又要動用過百萬贖樓換取轉按資格，最後個人財政狀況失靈，就可能被發展商收樓必須跳車。
另一類高危人士係向親友借錢上車的買家，近期有樓盤開售，傳媒總會找到不少豪擲過百萬資助子女上車的慈父慈母。不過其實亦有部分買家，是向親友借錢籌夠首期以通過壓測，作為債主的親友，更可能會按市價計算利息。正所謂「人情紙咁薄」，當經濟吹淡風，債主親友又見樓價下調逾一成，便會擔憂變相投資的物業身價及債仔收入會否縮水，在恐慌驅使下，他們更可能出手向債仔Call Loan，甚至要求賣樓計數。
參考過去的苦主經驗，向越多親友借錢買樓，遭到親友Call Loan的風險就越高。部分不幸苦主，更是在樓價急挫時被債主親友強迫賣樓，但大半年後樓價又開始反彈，白白錯過物業升值的機會。
樓細升得更快
看著近月樓價升勢加倍熾熱，等待上車用友一定越發心急。雖然長遠而言港樓無得平，但樓價又確實潛藏回調風險。在此形勢下，買家切忍借得太盡，亦無可避免要考慮入手較細面積單位，一來較容易上車，二來承接力較強，即使急於跳船亦較容易找到用家接手。
荃葵青區
出售單位：四期12座兩房兩廳
售價：420萬元
面積 / 呎價：470呎 / 8936元
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出售單位：開放式中層
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面積 / 呎價：219呎 / 18493元
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屯門
出售單位：F1座低層
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面積 / 呎價：286呎 / 11189元
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