雅虎香港財經 【樓市專題】2019 置業要訣：戒急用忍
過去數年港樓大牛市，不少人是抱著「早買早享受、遲買貴一球」信念置業。但隨著樓市見頂回調，來年置業態度就可能要修正為戒急用「忍」了。
戒「急」三大理由
雖然每日都有二手劈價成交消息，但11月二手成交量，扣除發展商收購舊樓單位成交，二手住宅成交量只有1491宗，以量計算係交投淡靜。如套用股票市場概念，二手樓似乎進入乾跌格局。二手成交量細，意味像媒體報道般大幅劈價的筍盤數目未必如你想像般多，隨時有得睇有得揀的，反而係賣家意向價緊貼市價，甚至高於市價的放盤。面對此情況，你戒不到「急」的話，就可能會被賣家略為減價所迷惑，而加入買貴貨苦主大軍。
另一個需要戒「急」的原因，是一手樓尚未正式進入劈價推盤潮。雖然連長實樓神都預期納米盤要跌三成，連最難睇淡樓市的發展商都唱淡，但近期發展商推售細價盤仍堅持以高呎價開售，結果焦點盤之一菁雋銷情一如預期反應冷淡。相反信置以驚喜價開售、面積「正常」的觀塘凱滙，就成功掀起搶購潮。
凱滙搶襲成功，反映當樓市回調時，具實力的買家對低售價、高呎價納米盤戒心不斷提高，當市場觸覺敏銳的發展商留意到此訊號時，或會更積極以平價策略吸引購買力。假如面積「正常」的一手盤都玩減價，最受衝擊係「宜居度」有限的納米盤。納米盤市場一旦出現震盪，同區二手細單位亦會波及，賣家要與發展商競爭，唯有再進取一點擴大議價空間。所以有心想搵細單位的上車客，現階段就更加要戒「急」了。
另一戒「急」理由係外圍經濟風向尚未明朗化，雖然中美貿易戰有90日休戰期，早前大家憂慮的香港關稅地位問題，又隨著香港美國商會會長指這是很遙遠的危險，似乎危機有降溫跡象。但要留意美國商會會長提及香港獨特性在美國政商界存在感正在消失，然而在政治正確方向下，香港政商代表要密密高調去美國推銷香港獨特地位有一定難度，但擁有香港市民身份的內地商界「猛人」在海外出事，在中美角力下，又有機會成為新常態，換言之，香港在海外的「正面」存在感尚未回升前，「負面」存在感已可能爆升，面對此隱憂，不急於自住的話，這90日置業步伐上還是宜「忍」不宜「急」。
還有一項因素需要留意，由於財爺早前曾提及確定樓市進入下行周期，金管局會考慮在按揭成數上作適度調整。不過政府有救市籌碼，並不代表會在短期內使用。最強訊號係特首已表明她認為樓市下跌是好事，並指出樓價調整幅度遠遠未能抵銷她上任以來樓價上升幅度，故幻想政府會出招救市的人「可以慳番」。既然特首已表態，擔心樓價只是短期調整的用家就可以放心戒「急」了。
用磚頭概念停泊資金未必work
置業步伐要戒「急」，部分準買家可能會想到過去把上車資金先停泊在磚頭概念投資工具上，期望透過增值充實上車資本。
此策略在港樓處於牛市時，無疑有一定值搏率。例如押注地產股，由於一手樓銷情佳及商用物業估值攀升，把上車資本停泊在一線地產股之上，確定較有把握賺價又賺息。
另一例子是投資車位，特別是用「摸貨」手法買賣。如車位供應有限的天水圍區，交投最活躍的嘉湖山莊車位，便出現入手持有數月再摸出即賺數十萬的成功例子。但隨著樓市回調，買賣容易的地產股及並非必須品的車位，下跌壓力就跑贏住宅物業，意味把上車資金停泊在這類投資工具，「出血」風險將大增。
唯一例外可能係工廈物業，特別是位處活化地區的工廈。仲量聯行董事總經理曾煥平便預期，受惠新一期活化工廈政策，工廈物業資本值可望保持平穩，上升0至5%。但要留意投資工廈入場費並不便宜，而且按揭成數較住宅更低，想利用工廈作為停泊上車資本工具，你可能要與數名等上車的好友組隊參與，不論持貨、沽貨或租賃管理，均考驗隊友們的EQ及默契。
想簡單一點，還是參考不少專家的建議，對後市有懷疑就盡量持有現金。並以「忍」字訣留心物業及環球投資市場風向。當睇樓市暫時未能覓得「到價」筍盤，亦不妨戒急繼續用「忍」，當市況明朗時再出手，即使未必可以撈到最筍樓盤，亦可以用一個較輕鬆心情上車。
筍盤推介
鑽石山、黃大仙
出售單位：高層單位
售價：560萬元
面積 / 呎價：340呎 / 16471元
賣點：毗連港鐵站，步行可達大型商場。
出售單位：開放式中層
售價：375萬元
面積 / 呎價：198呎 / 18939元
賣點：區內新落成豪宅物業，步行15分鐘可達港鐵站。
出售單位：開放式高層
售價：390萬元
面積 / 呎價：220呎 / 17727元
賣點：開放式隔間，步行十分鐘可達港鐵站。
荃灣
出售單位：兩房一廳單位
售價：495萬元
面積 / 呎價：340呎 / 14559元
賣點：屋苑設有會所，乘搭小巴可達港鐵站。
海韻花園
出售單位：低層單位
售價：598萬元
面積 / 呎價：632呎 / 9462元
賣點：位處深井市中心，呎價較實惠。
出售單位：低層單位
售價：500萬元
面積 / 呎價：418呎 / 11962元
賣點：屋苑位處臨海地段，步行可達區內工貿區。
