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【樓市贏家】代理個個揸靚樓?份首期兩年後先到手(徐峰)

有時見到班地產代理個個身光頸靚,人人全身名牌,手戴名錶,出入有靚車代步,加上可以第一手獲得筍盤資訊,你一定以為個個都手揸靚樓,個實情又不一定是這樣。

如果是早十多年前,你可以這樣認為,因為當是沒有一手新例及額外印花稅等所限制,當時代理要炒樓非常簡單,只要直接跟發展商攞貨,便可優先揀心水筍盤,而且亦不用上會,隨即在市場上放摩亦可以,轉個頭即賺一百幾十萬。

不過自從有「九招十二式」及「額外印花稅」後,新盤禁止在入伙前轉售,而買入三年(初期為兩年)內轉手,需付不同比例的辣稅,莫講是地產代理,甚至是一般炒家都難靠買樓在短期內獲利,再加上一手新例的推出,地產代理即使與發展商關係有多密切,都不能優先揀樓,同樣要與一般客人一樣抽籤揀樓,一樣要靠運氣。

早一年幾兩年,筆者就有一個代理朋友買了一個新盤單位打算收租,早陣子還帶筆者去參觀一下,一個細細一房單位當年買入要700幾萬,都幾貴。

於是筆者就同友人研究,原來當年他買入是已是第三輪推售的時候,當時發展商已加了一定程度的價,所以他這個單位比同類型最低的售價貴接近100萬。

初時筆者問,「你頭兩輪都抽不到?」,但朋友說,頭兩輪推售時根本無打算買,因為當時手頭上資金不足,只是到第三輪推售是,剛好有另外一個大盤「放佣」,才驅使他入市。

地產代理這行業就是這樣,當你以為他們今個月開大盤做了很多生意,下個月就有很好糧金?非也,特別是做一手盤,要到發展商放佣才有糧出,隨時做完成交後一年半載才收到錢,有時如果是長樓花期,可能還要等兩三年。

你可能又會問,如果要靠發展商放佣才有錢做首期,豈不是他本身並不是有錢買樓?非也非也,地產代理買樓最難並不是首期問題,而是按揭問題,因為地產代理並不是一個有固定收入的行業,他們底薪可能只有一萬幾千,要靠這薪金向銀行借錢,幾乎是不可能的事,所以要趁有大筆佣金那幾個月才能向銀行借錢,那位朋友還說,如果做代理又很想買樓,一是趁有佣金那幾個月用即供方式買樓,二是先以建期付款,到有佣金那幾個月即時轉用即供上會,才能夠成功買樓。