【樓市贏家】綠表王的尾班車（徐峰）

現時最貴綠表居屋接近800萬元，呎價超過12000元，逼近私樓水平，但同時，市場都有個別綠表居屋要劈價出貨，到底，除了地點、景觀等條件之外，還有何因素成就一個居屋王的誕生？答案很簡單，就是樓齡！

可能大家會話：「徐鋒你又講廢話？係人都知新樓一定賣貴啲啦，至少保養都好啲，設計又新」這些當然是決定一層樓的樓價的主要因素，但筆者想說的，並非如些。在現行政策之下，公屋客以綠表身份購買一個未補地價的居屋，其中一個著數當然是無須補地價，變相可以優惠價買樓，市價六、七折屬等閒事。

而更重要的一個著數，就是由政府做擔保，向銀行借最多九成半的按揭，不過，大前題是，你所購入的居屋，樓齡必定要在20年以下，若樓齡超過20年，銀行一般最多只會承造六成按揭，即是說，你要付出之首期，就要是樓價四成。

若以一個400萬元之單位計，如果樓齡在20年以下，借盡九成半按揭，首期只要20萬元，連同代理佣金、厘印等，未計你要裝修買傢私，使費就要34萬元，但如果你買的單位，樓齡超過20年，銀行只可做六成按揭，首期即是要160萬元，連內其他雜費，一共要174萬元，足足是買20年樓齡以下物業的5倍有多。現今一個一個普通家庭首次置業，最大問題當然是首期，故首期當然越少越好(但你必需有足夠的供款能力)，因此，同樣是綠表居屋，身價就大有不同。

好似早排將軍澳頌明苑一個400幾呎單位，由於樓齡已有24年，買家要俾四成首期，所以業主開價380萬無人問津，最終綠表成交價只係300萬多少少，呎價都只係7500幾，反觀，樓齡16年的寶盈花園，綠表價就做過接近萬一蚊，比較近期就有一個420幾呎單位，賣出425萬，差不多一萬蚊一呎，同頌明苑呎價差距有成三份一，不過，計返首期就只要42萬，比起買頌明苑的首期120幾萬少一大截。