【樓市贏家】買樓收租要計清楚 「流動性危機」隨時惹身蟻！（徐峰）

香港人愛買樓，就算自己已經有樓自住，有閒錢就總愛多買一層，收租又好，炒賣又好，最多人的做法，就是一邊收租一邊放賣，到合心水的價位便即時出貨，但不要以為付了首期便可以「坐定粒六」，等租客幫你供樓，一不小心便會陷入「流動性危機」！最近筆者就有一個朋友「中招」，現在單位賣又不是，租又不是。

事情是這樣的！一名從事家族生意的少女，本身已居於家人名下一個單位，數年前在媽媽「愛語」之下，半推半就下買入一個新盤單位，原來打算長線收租，不過後來經濟轉差，家族生意變得一般，少女於是想法子把單位賣出套現，減輕自己財政壓力。

可惜的是，現時少女所持有的單位，還在死約階段，即是說，買家必需連租約購入，變相新買家要付樓價五成作首期，如果以放售價500萬計，要付250萬首期，有個「口痕」代理話，現時肯買幾百萬單位的買家，通常都只得一百幾十萬現金，何來五成首期，再加上單位有租客居住，又有幾多用家會不睇樓就買，所以少女問個代理有無信心一個月內出到貨，代理即時答：難！

其實連租約賣，又何止這小問題，跟這名少女再詳談，原來現時租用單位的租客，已有三個月無交租，是的，已經三個月無交租！可能看中少女心軟，覺得她不懂耍手段，所以每次催交租都一拖再拖。代理就同少女講，你現時最大的問題，就是到底你以「交吉」還是「連租約」出售單位？如果你跟買家講是「連租約」，買家必定會問租客是甚麼人？租金幾錢？租客有無特別？一問之下知道租客長期拖租客租，又怎會有收租客肯接手呢？

如果你跟人家說你是「交吉」出售就更大件事，萬一單位有功售出，當你有三個月成交期，但租約期未滿，如果遇著職業租霸，知你賣樓肯定會一拖再拖都不遷出，到成交限期前，你只有兩條路，一是賠訂兼賠佣，至少都無幾十萬，另一個是貼錢給那個租客「求」他快點遷出，雖然錢可能少一點，但就是過不了心理關口。所以，代理都會同少女講，你最好盡快趕走那個租客，交吉單位後再放售，免得有金錢損失。

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