【樓市贏家】透支了五年的購買力（徐峰）

舊年樓價狂升，剛公布2017年最後一周的CCL，就比2016年累計上升超過13%，不過，到底香港樓市是健康地上升，還是「乾升」？現今的香港是否有足夠購買力支持樓價上升？每年年尾，各大代理的研究部同各大報章，都會就樓市作全年總結及分析，今次就即管參考當中一些數據作研究。

研究報告指，去年今年本港就有44868宗二手住宅註冊，較2016年的40466宗多近11%，不過，作為樓市指標的十大屋苑，成交量就逆市而行，今年只有2691宗註冊，比2017年的2890宗還要少7%，對比2010年SSD出台前全年有過萬宗註冊，現時成交最只是當時的不足三成。

如果以個別屋苑計，以康怡花園為例，去年全年就有112宗二手註冊，對比2016年的158宗少近三成，成為十大屋苑之中，成交量跌幅最大的一個屋苑。不過，以12月中屋苑平均實用呎價約16600多元計，卻比年初的約萬四元高出18%，價升而量跌，就是傳統上所講的「乾升」。

雖然市場不時都有人指本港樓市呈乾升，好危險，又說已有警號，但樓市都升了好幾年，以政府公布的樓價指數為例，已連升20個月，創香港有歷史以來最長升浪，到底未來走勢如何？筆者個人就覺得，最重要，還是睇購買力。

今年聖誕新年假期，筆者出席了好幾個不同的派對，朋友間的話題，多數都會問：樓市幾時跌？幾時可以入市？有咩筍盤介紹之類，不過，當中都會有朋友講到，「乜香港咁多有錢人咩？個個盤賣到咁貴都大把人搶？」

筆者都問自己，香港人咁有錢咩？其實從各位朋友問問題的口吻，都感覺到依家人人都想買樓，唔少有心知樓市站高顛峰位置都要傾盡畢生積蓄入市，甚至乎唔夠錢的，都會想盡辦法買，向家人借錢往往都是最佳的上車方法，但其實，這除了是「透支」個人的財產之餘，亦是「透支」市場的購買力。

雖然大家都知，香港唔少樓都落入大陸客手中，但以比例來說，始終是香港本地客較多，「透支」購買力只是把原先計劃在數年後買樓的人士，提前買樓，但幾年後，已提前買樓的人，幾年後又不會有錢再買樓，到時購買力就會大減。而更大件事就是，若過該些買家以透過加按家人的物業而套現買樓，萬一經濟出現變化，隨時兩層樓都不保。