香港股市 已收市

【樓市贏家】透支了五年的購買力(徐峰)

舊年樓價狂升,剛公布2017年最後一周的CCL,就比2016年累計上升超過13%,不過,到底香港樓市是健康地上升,還是「乾升」?現今的香港是否有足夠購買力支持樓價上升?每年年尾,各大代理的研究部同各大報章,都會就樓市作全年總結及分析,今次就即管參考當中一些數據作研究。

研究報告指,去年今年本港就有44868宗二手住宅註冊,較2016年的40466宗多近11%,不過,作為樓市指標的十大屋苑,成交量就逆市而行,今年只有2691宗註冊,比2017年的2890宗還要少7%,對比2010年SSD出台前全年有過萬宗註冊,現時成交最只是當時的不足三成。

如果以個別屋苑計,以康怡花園為例,去年全年就有112宗二手註冊,對比2016年的158宗少近三成,成為十大屋苑之中,成交量跌幅最大的一個屋苑。不過,以12月中屋苑平均實用呎價約16600多元計,卻比年初的約萬四元高出18%,價升而量跌,就是傳統上所講的「乾升」。

雖然市場不時都有人指本港樓市呈乾升,好危險,又說已有警號,但樓市都升了好幾年,以政府公布的樓價指數為例,已連升20個月,創香港有歷史以來最長升浪,到底未來走勢如何?筆者個人就覺得,最重要,還是睇購買力。

今年聖誕新年假期,筆者出席了好幾個不同的派對,朋友間的話題,多數都會問:樓市幾時跌?幾時可以入市?有咩筍盤介紹之類,不過,當中都會有朋友講到,「乜香港咁多有錢人咩?個個盤賣到咁貴都大把人搶?」

筆者都問自己,香港人咁有錢咩?其實從各位朋友問問題的口吻,都感覺到依家人人都想買樓,唔少有心知樓市站高顛峰位置都要傾盡畢生積蓄入市,甚至乎唔夠錢的,都會想盡辦法買,向家人借錢往往都是最佳的上車方法,但其實,這除了是「透支」個人的財產之餘,亦是「透支」市場的購買力。

雖然大家都知,香港唔少樓都落入大陸客手中,但以比例來說,始終是香港本地客較多,「透支」購買力只是把原先計劃在數年後買樓的人士,提前買樓,但幾年後,已提前買樓的人,幾年後又不會有錢再買樓,到時購買力就會大減。而更大件事就是,若過該些買家以透過加按家人的物業而套現買樓,萬一經濟出現變化,隨時兩層樓都不保。