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【理財個案】「雙租族」借父母樓加按 目標2年買2樓(鄺翠玲)

個案主角:李先生(35歲),月入48,500元;太太(36歲),月入37,500元,他們將於明年1月成為父母,現以月租12,300元租屋居住。今年4月由李先生作擔保,以太太的名義在將軍澳買入一兩房樓花,擬作出租用途,樓價928萬元,借七成半按揭,約230萬元的首期支出則由儲蓄和父母將自住物業加按套現之200萬元支付。該物業將於2020年4月收樓,但已開始供款,計及償還家人債務,每月供樓開支約3萬元。

理財目標:在2020年多買一個物業收租。

首先恭喜李先生置業成功(樓花,今年10月開始供樓,2020年初收樓,準備作收租用),亦於明年初迎來家庭中的小生命!

他的目標非常明確:在2020年後再多購一個物業作收租用途。首先看看家庭財政狀況:

註 : 由父母將自住物業加按200萬元以補貼首期開支,供樓費用由李先生負責,名義上是父母的負債,實質上亦是李先生的負債。

李先生日後的模式是「雙租族」運作:既租住別人物業,又將本身物業出租,若新物業能爭取2.8%的租金回報,每月租金收入可達22,800元,暫時租金尚未能支付供樓開支,日後也要支付約2,100元的管理費,還有差餉丶地租、物業稅、維修等雜項,所以要過一段時間才能錄得「正回報」,在日後的家庭財政安排下要多留意。

要多買一幢物業,要先符合兩個條件:(1)有足夠的首期及相關開支;和(2)能通過銀行的壓力測試。由於現時樓花為太太持有,並由李先生作擔保人,日後再購入物業的話,以節省印花稅為原則,應由李先生持有,但基於他已作擔保人,按揭成數、條件會被收緊,所以在現樓花收樓及出租後,應考慮以租金作為收入的一部分(連同太太薪金共約60,000元),申請撒銷「擔保人」的身分。

至於首期,現時每月有21,000元的盈餘,連同現時130萬元現金,一年半後料可累積至約168萬元,若以4成首期按揭條款計算,最多只能買400萬元的物業,以現時樓市情況來說選擇不多,所以時機相信仍未成熟!

父母「老本」要還清

日後若累積足夠資金便立即入市的話,那李先生的資產項目只有物業,在風險管理來說,只側重某一類資產是較危險的,萬一樓市逆轉或經濟低迷,對他來說將會是雙重打擊!再看看債項情況:現時已達700萬元(包括父母的樓按),如日後落實再置業,總債項或再增加至過千萬元,雖說兩物業能提供租金收入,但在加息周期所面對的壓力也不少啊(每加1厘息,每1,000萬元的債項每月便需多付8,300元的利息)!另一方面,其中一項債項是由父母加按需償還的,筆者微見此債項應有雙重風險管理考慮:其他物業可賣掉套現,但這物業絕不能這樣處理,所以在任何情況下,手頭上的現金應較充裕,以應不時之需,況且小朋友很快便出世了,也應慬慎一點,總括而言,應遲點才作考慮再置業。

如果李先生的目標是日後「持續有穩定收入」的話,何不考慮選擇「年金方案」?既不需要大量現金才能起動,受經濟周期的影響較少,也節省不少差管稅等雜項支出,整體風險管理亦較佳。若每月供款10,000元,為期20年,在李先生65歲時開始收取年金收入,預計他每月有約35,000元的收入,直至終老,也不失為一個穩健的安排。

至於手頭上的百多萬現金可怎配置,執筆時環球市場甚為波動,建議觀望多一點時間再作打算。

 

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

 

 

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