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【理財個案】一個人孭層樓 壓測如何過關(余淑穎)

余淑穎
Yahoo財經
【理財個案】一個人孭層樓壓測如何過關

Tom的理財目標是在5年內置業,買入300元之物業及繳付3成首期Tom目標雖然可行,但也有兩大重點要留意

1. 壓力測試

基於400萬元以下的物業,即使是單身人士也可以向銀行申請9成按揭,只要在釐定按揭金額後,將當時按揭息率+2%作壓力測試,若供款只佔貸款申請人總收入的50%或以下的話,壓力測試便能通過。由於Tom將會以單身人士的身分去申請貸款,所以個人總收入必須由現時的1.7萬元,以未來5年,每年提升約8%的速度,在5年後提升至約2.5萬元(扣除強積金後),才有望通過測試

2. 降低個人投資風險及努力儲蓄,將資產提升至可承擔30%首期

雖然Tom認為自己受較高風險,但當樓市回調至符合他的上車置業要求他能否準確預算及預備置業開支?相信日後為置業而儲蓄的資產,需要提高其靈活性,及讓投資取向轉為中風險。

 

如何配置現有資產及儲蓄首期

其實在投資市場中,要挑選高風險的投資產品如ETF、衍生工具和期貨投資等並不困難,重點在於用高風險投資產品博取高回報時,是否可承受投入的資金有機會全部損失的風險。既然Tom的資產增值目標是為了置業,我相信偏向較多理性分析和歷史數據作參考的投資產品,比聽從市場羊羣選擇的投機更為合適。

我建議Tom好好利用還未置業約5年的時間,將每月儲蓄7,500元以月供基金形式投資儲蓄,再加上已擁有的38萬元一次性投資,在投資分配上,其中70%可選擇投資在現時平穩向上增長,但風險較高的醫藥健康護理相關股票基金作重點投資,餘下的小部份可選擇現時持續向上,但風險較高的歐美小型公司股票基金。若以年度平均7%回報來預算,預計5年後可供運用的總資產約107萬元。

而當Tom選擇購入自住物業時,可優先考慮交通方便和單位作翻新的二手樓盤,以省去一些裝修及基本家電的開支。

 

購入一個300萬元單位首期預算安排

樓價:300萬元

首期:90萬元 (樓價的30%) ….A

地產代理佣金:3萬元 …..B

印花稅:45,000….C

置業支出總額:(A+B+C) = 975,000萬元

 

按揭供款預算安排

按揭金額:210萬元

還款年期:30

按揭利率:4% (預算5年後低幅度的加息情況)

每月供款:$10,026

 

壓力測試

按揭金額:210萬元

還款年期:30

測試加息後按揭利率:6% (原本按息率加2%)

測試加息後每月供款:$12,591 (對比是否佔貸款申請人總收入的50%或以下)

 

總結置業要點

其實要堅守以置業為本的理財儲蓄目標相當困難,但在了解個人財務狀況後,才訂立合適的理財儲蓄方法,成功個案比比皆是。當然 Tom可以聯絡專業的獨立理財顧問來詳細分析及策劃將來的理財計劃。

 

 

 美聯金融集團高級副總裁余淑穎

 

 

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

讀者如有理財問題,歡迎電郵查詢。有關問題將轉交理財顧問,並於本欄回答。來信請列明每月收入、開支分佈、資產、風險接受水平及理財目標。

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