【理財個案】一家四口加外傭 為上車願蝸居400呎（余淑穎）

個案主角：傅太，35歲，任職公務員，月入3萬元。丈夫同為35歲，屬自僱人士，月入約7萬元。他們有兩個女兒，分別3歲和5歲。他們擁有170萬元現金，扣除家庭開支，每月可儲蓄2.5萬元。現時一家四口加傭人和公公居住，該單位由公公持有。

理財目標：傅生一直覺得樓價貴，所以等待多年也未入市，想知道如果現在想買樓，可以怎樣計劃呢？他們心儀沙田及馬鞍山區（大圍也可以），因為怕負擔不起三房單位的首期支出，故置業目標為400平方呎左右的兩房單位，樓價600萬元以下，希望可付兩成首期。

傅太你好！多謝你對Yahoo理財信箱的支持！傅太的理財目標是維持個人及家庭的生活質素，在能力許可之下籌劃置業。坦白說，以傅生、傅太現時的家庭總收入，絕對能夠即時置業和應付供樓負擔。但對於整體家庭理財策劃而言，需要考慮到子女成長及升學的配套、居住空間及環境的配合和夫婦二人的退休儲備預算。

先看看他們的財政狀況：

註：每月儲蓄約2.5萬元

從傅太給予的個人資料中，了解到他們手持170萬元現金可作置業首期，但以此筆資金想在沙田或馬鞍山區上車，事實上樓盤選擇並不多。此區的私人屋苑平均呎價圍繞在13,000至16,000左右的歷史新高水平。故此，在此區已補地價的居屋，實用呎價大約11,200至13,000元，相信較為符合他們的目標。現提供以下例子，屬馬鞍山區已補地價、樓齡約27年的居屋，可以讓傅生、傅太參考一下置業開支預算。

現時在馬鞍山購入一個520萬元單位的首期預算

實用面積約401平方呎

樓價：520萬元

首期：130萬元（樓價的25%）⋯A

地產代理佣金：5.2萬元⋯B

印花稅：15.6萬元⋯C

置業支出總額：（A+B+C） = 約151萬元

按揭供款預算安排

按揭金額：約400萬元（包括按揭保險）

還款年期：30年

按揭利率：2.5%（預算今年底低幅度的加息後）

每月供款：15,800元

從以上的例子中，可見傅太希望置業上車，並不是一件遙不可及的事！但本人在理財工作方面有10年經驗，就實質客戶的需求作評論，希望傳太在上車前慎重考慮以下實質問題，再決定置業的需要。

• 申請物業按揭的注意事項

傅太是公務員，但她的收入佔整體家庭收入只有30%，其餘大部份（70%）的家庭總收入，是來自屬於自僱人士的傅先生。銀行在批核自僱人士的供款能力時，是需要傅先生提供過往的收入記錄及公司盈利報表，再考慮其日後能否維持穩定的收入，以應付在加息壓力下的按揭供款開支。故此在未簽任何買賣合約前，建議傅太就目標單位，先向相熟的銀行作簡單的按揭評估，看看個人家庭實質收入能否符合按揭要求。

• 居住面積的實質需要

現在他們與家翁一起居住，相信沒有任何供樓負擔，除非是居住環境所限或人際關係問題，否則應無搬遷的逼切性。若他們真的選擇在不久的將來自置居所，便必須慎重考慮實質居住環境面積的需要。坦白說，一個400平方呎的兩房單位，供夫婦二人和兩位小童及一位家傭居住，生活空間實在非常有限！相信數年後當女兒長大，便需考慮將手持細單位放租或轉售，另覓一個三房單位居住，以配合實質家庭所需！

• 預留家庭生活儲備

因現時傅太儲蓄的所有資金將用作置業首期之用，故此在置業上車時必須謹慎衡量置業首期總開支，及預留大約6個月的家庭總支出金額作儲備，以防將來家庭總收入有任何變化時，可自行解決財務需要！

• 子女教育基金及夫婦的退休儲備

在他們的生活開支明細表中發現，有關於子女教育及夫婦二人的退休儲備有不足之處，故此我建議他們在整體家庭開支中，調動約10%作為退休及子女教育儲備之用。

希望以上的理財要點能助傅太早日安居置業，始終家庭理財策劃需要定期的檢討及調整，來配合將來的生活變化。故此我建議傅太可找專業的理財顧問作詳細的分析及評估，以協助他們早日達成自置夢！

美聯金融集團高級副總裁余淑穎

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）