【理財個案】丈夫獨孭樓債 讓太太40歲退休（鄺翠玲）

個案主角：張生（30歲）和張太（28歲）分別任職經理和秘書，家庭月入34,000元（未扣強積金），擁資產18萬元。他們現住居屋，月供6,700元，尚餘26年供款。

理財目標：張生在55歲退休，張太在40歲退休。於張太退休前，有多一個300方呎單位收租。

張太（28歲）來信提及目標只有兩個：

• 和丈夫（30歲）分別在40歲（12年後）和55歲（25年後）退休；

• 希望在自己退休時能擁有一幢300方呎物業收租。

這能否達成呢？讓我們先看看收支及資產負債表：

註1：尚餘26年供款期

註2：包括丈夫醫療保險及旅遊等

沒有人能預測12年後樓價、按揭條件等等，所以筆者以現時情況分析作為討論基礎：以17年8月新界區平均呎價11,117元計算，這出租物業價值約334萬元，由於第二個物業及作出租用途只能敍造6成按揭，首期連同相關費用約需144萬元，每月供款7,600元，業主的最低入息為18,300元。如希望選購樓價較貴區域，所需資金將更多。

筆者認為首要條件是能否在12年內累積得到首期那144萬元。其實現時每月盈餘的萬多元，就算只放在活期存款，12年間也可累積至185萬元，所以首期費用在技術上是可行的；而筆者留意到張太亦有投資股票，要增強資金的滾存效能，大可將每月部分盈餘也以投資方式處理：若每月將8,000元作投資，連同現有股票（假設年增長平均9%），12年後連同活期戶口存款，總資產可達302萬元。

張太亦需留意由於當時自住物業仍未供滿，這出租物業可能要合兩人之入息（34,000元）才能申請到出租物業的按揭（兩幢物業供款共14,300元）！當然，物業出租了，若有3%回報，每月租金收入約8,300元，可抵銷供樓開支，雖然不能有很大的實質財務貢獻（扣除供樓開支後只餘數百元，連差管也不夠付！），但財政狀況將有所改善，但不要忘記張太行將退休，沒有她的收入，整體財政又打回原形，每月沒甚盈餘！

租金升才有利可圖

那在甚麼時間出租物業才能有較實質的貢獻？相信不是短期內啊！舉個例說：如租金能隨通脹增長，10年後租金可達11,000元（假設每年通脹3%），若供樓開支不變，每月可提供3,500元的入息（未扣除差管等雜項），所以「買樓收租以維持生計」是要耐心等待的。

筆者希望帶出另一更長遠考慮：兩人需為漫長的退休生活準備充足的資金（保守估計也要近千萬元），需有配套解決短期內租金收入的不足來補貼生活費，其中一個最有效的策略便是好好地善用剩餘資產作增值收息。舉個例子：如可滾存到302萬元，買入出租物業後尚餘158萬元資金，若投入其中100萬元作增值收息，以年息5%計算，每月可提供4,200元補足生活費。

另外，兩位在尚未退休前應繼續謹慎理財，在加薪時亦應增加儲蓄額，令達標機會提升！當然若事情發展未如人意，又樓價飛升至難以負擔的情況，張太亦可延後退休或轉至半職，爭取時間累積財富。

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFP^CM

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）