【理財個案】人工比老公高 女教師獨力供樓換樓（曾少雄）

個案主角：Kristy 34歲，已婚，任職小學女教師，月入44,000元。她的丈夫是銀行客戶服務員，月入17,000元。夫婦二人現於自置的一房單位居住，市值480萬元。因Kristy人工較高，所以每月13,000元的供樓開支，和水電煤等雜費共2,000元都是由Kristy負責，她的丈夫則主要負責膳食開支。由於他們是「無飯夫妻」，一日三餐均外出享用，加上其他必要開支，Kristy丈夫已沒有能力再給家用，亦無任何儲蓄。

理財目標：Kristy覺得婚後不夠地方使用，希望換一個兩房單位，樓價大約800萬元。此外，她想知道有甚麼儲蓄或投資策略適合她。

Kristy 34歲，已婚，任職小學女教師，月入44,000元。她的丈夫是銀行客戶服務員，月入17,000元。夫婦二人現於自置的一房單位居住，該單位於2015年以Kristy的名義買入，買入價420萬元，現升值至480萬元，尚欠銀行按揭314萬元。

因Kristy人工較高，所以每月的13,000元供樓開支，和水電煤等雜費共2,000元都是由Kristy負責，她的丈夫則主要負責膳食開支。由於他們是「無飯夫妻」，晚飯全是外出享用的，每餐約200元，星期六、日的三餐更要1,000元，因此每月用於膳食的開支已逾萬元。Kristy的丈夫還要給父母家用，加上保險費、手提電話費、交通開支和其他個人開支，基本上已沒有能力再給家用Kristy，亦無任何儲蓄。

來信提到，Kristy丈夫在結婚之前和父母買了一項物業，但丈夫只是掛名業主，物業的大股東是其父母。

由於Kristy覺得婚後不夠地方使用，希望換一個兩房單位，樓價預算大約800萬元。她想知道需要等多久，及首期要多少才可完成這個換樓的願望。除此之外，她還想知道有甚麼儲蓄或投資策略適合她。

就讓我們先看看Kristy的財政狀況：

註：每月盈餘全用作儲蓄

換樓初步支出要358萬元

首先回答有關首期的問題。筆者不會在此建議Kristy考慮一些由發展商為新盤提供的特殊按揭安排，因為這些按揭優惠只屬個別情況，每個案例都不一樣，參考價值不高。正常來說，為一個800萬元的物業作30年及六成的按揭安排，倘以換樓的情況來考慮，購入新單位的初步支出為358萬元，當中包括：320萬元首期， 30萬元的從價印花稅DSD，及地產代理佣金8萬元。 其後每月供款18,104元，而每月的最低入息要求為43,682元。

Kristy當然有能力應付每月的最低入息要求，以及隨後的每月供款，現在的關鍵就是那320萬元首期，和30萬元從價印花稅等初步的置業支出。以Kristy的每月盈餘及流動資金來計算，要在合理的時間內累積到這筆358萬元的初步置業支出，筆者有以下建議：

Kristy把現時居住的一房單位出售套現，把省下來的供樓開支用作租樓暫住，再把那因樓價上升所得的166萬元利潤，和現有的18萬元現金存款，作為首筆注入的資本，加上每個月2萬元的盈餘，作一個年回報大約7%的投資安排。在複式增長的情況下，大約4年時間便可以累積到358萬元的初步置業開支。不過筆者需要特別的提醒Kristy，要注意落錯車以及樓價升幅過急等風險。

分散投資基金 爭取7%年回報

至於用甚麼投資安排來達致每年7%的複式增長？筆者建議Kristy運用基金組合來投資。她可採用一些投資相連的保險計劃來管理這個基金組合。以現階段的經濟環境考慮，筆者建議她可以考慮中港股票基金、環球科技的主題基金、環球金融的主題基金、包括日本在內的亞太地區的主題基金以及英國股票基金，每隻基金約佔20%。這個基金組合須於半年後作檢討。基於篇幅所限，筆者建議Kristy向專業的獨立理財顧問作進一步了解。

最後Kristy希望知道有甚麼儲蓄或投資策略適合她。以筆者的立場來看，除了住屋需要之外，退休後的生活保障同樣不可缺少，而適當的儲蓄及投資策略亦應配合這個需要，因此筆者建議Kristy為自己安排一個年金計劃。年金計劃的好處，是可以讓資產在安全的情況之下增長；而當退休的時候，計劃可提供入息保障。以一間美國金融機構所提供的年金計劃為例，設定了每年回報不少於百分之三。至於計劃詳情，Kristy可向專業的獨立理財顧問作進一步了解。

美聯金融集團高級經理曾少雄

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