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【理財個案】兩房居屋不夠住 為間房補4球住私樓(曾少雄)

個案主角:李小姐(40歲),月入4.3萬元;丈夫同年,月入2.2萬元,二人育有一子一女。一家四口連工人,現於天水圍一未補地價之兩房居屋居住,市值約400萬元,尚欠20萬元按揭。

理財目標:因覺兩房不夠住,想換荃灣西的三房單位,或用奶奶的公屋,換綠表在第二市場買三房居屋。

讀者李小姐和丈夫同是40歲,他們有一子一女,湊成一個好字,幸福非常。現時他們一家四口連工人在天水圍一個未補地價的兩房居屋單位居住,市值約400萬元,尚欠20萬元按揭。李小姐每月收入4.3萬元,其丈夫月入2.2萬元。他們現時的家庭總開支為每月2.5萬元,換句話說,家庭的每月總盈餘為4萬元。

此外,他們現時擁有現金儲備約20萬元,並擁有一個市值約100萬元人民幣的內地物業。因現時5人居於一個兩房的單位,感覺非常擠迫和不舒服,故此李小姐希望能換一個荃灣西的3房單位,可惜樓價不斷攀升令她卻步。她曾考慮把奶奶現住的公屋單位,換綠表在市場上購買3房居屋,想知道以她現時的狀況可以怎樣做?

5個人在兩房單位居住,隨著小朋友一天一天的長大,擠迫的生活環境可以想像得到,筆者絕對明白李小姐的感受。基於一個3房單位對於李小姐來說是必需品,而且大家都明白到現時香港的樓價只升不跌,故此筆者建議李小姐應立刻換樓。以他們現時的情況,是有能力在荃灣區換入一個3房單位以改善生活環境的。倘樓價持續攀升,升至超越他們的負擔能力時,便「蘇州過後無艇搭」了。

荃灣3房 800萬元

筆者建議李小姐把現時在天水圍的居屋單位出售,把得回來的錢,加上手頭的20萬元現金,在荃灣區購置一個3房單位居住。李小姐可以聚焦在荃灣區內800萬元以下的三房單位。從某物業代理網站所提供的資料顯示,800萬元以下的3房單位,仍有一定數目的放盤存在。若不介意27年以上樓齡的,現有一些實用面積500多呎的三房兩廳的單位正在放盤中。若果李小姐把時的天水圍居屋單位放售,在償還按揭之後,取回的380萬元可用作置業的最初開支。

一個800萬元的單位,如果作30年期、六成按揭的安排,假設按揭利率為2.15%,置業的最初總開支為358萬元,這包括320萬元首期,30萬元從價印花稅,及8萬元地產代理佣金。上述按揭的每月最低入息要求為43,682元,每月還款額為18,103元,絕對是李小姐一家的能力之內,故此她應該把握機會立刻換樓。

部署退休 愈早愈好

除了住屋是逼切要解決的問題之外,退休保障也是十分重要而不可忽略的。李小姐並沒有告訴給筆者,他和丈夫怎樣部署退休。若果李小姐已經為退休早作安排,當然非常之好,但亦需要確認這個部署是否足以應付退休後的生活需要。因為很多朋友以為自己有強積金及作了一些小型的儲蓄計劃,就一廂情願的以為退休可以安枕無憂,最終事實並非如他們想像的一樣。若果李小姐從來沒有為將來的退休保障作任何安排,筆者建議她可以考慮一些年金計劃或者投資相連保險計劃。

其實不論選擇何種工具去部署退休,時間都是一個非常重要的決定性因素。故此,筆者建議李小姐不要拖延,應立刻行動,換樓及為退休作準備。

 

美聯金融集團高級經理曾少雄

 

 

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