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【理財個案】公務員一家四口 自住宿舍 投資兩個單位收租(鄺翠玲)

個案主角:陳先生(36歲),公務員,月入約3萬元;陳太太(36歲),社福機構人員,月入約2.6萬元,二人育有一對子女。一家四口現居於宿舍,月租1,500元,他們聯名持有一私人物業作收租用途,市值約480萬元,現以12,500元放租。

理財目標:想把手頭物業改由太太單名持有,再加按及連同手上現金作首期,買同區之物業(由陳先生單名持有)作收租用途,預算樓價500萬元以下。

陳先生(36歲,公務員)的目標是:

(1)把手頭上聯名物業拆契改為太太(36歲,社福界)單名持有,再加按及連同手上現金作首期,買同區之物業(陳先生單名持有)作出租用途,預計樓價為500萬元以下;

(2)如這方法不可行,還有其他投資增值方案嗎?

兩夫婦的財政情況如下:

註1 : 投放了55萬元在家人生意上,每月可取得5,000元投資回報,這55萬元可隨時取回

註2 : 尚餘約13年供款年期

 

在將現出租物業拆契、加按想法上,筆者有以下溫馨提示:

(1)由聯名轉至單名持有時,需付一半樓價(即240萬元)的印花稅 – 現為36,000元;

(2)銀行亦會要求根據陳太的付款能力重新審批按揭,由於是出租物業,最高按揭額為樓價六成(288萬元),但可將租金收入一併計算作入息(總入息約38,500元);若以年息2.5%,又維持相若的供款額,可考慮25年年期,每月供款12,900元,最低入息29,500元,並可套現約98萬元,若減去要支付的印花稅,淨套現額為約95萬元。

至於構思中的新購出租物業,若敘造六成按揭,年息2.5%,30年年期的話,首期及相關費用約220萬元,每月供款約11,800元,最低入息要求約28,500元,符合陳先生現入息水平,所以最大考慮便是能否籌措到所需首期。若能將現物業套現95萬元,連同放在家人生意的55萬元,總資產共150萬元,另外每月25,000元盈餘可供處理、增值,要怎樣才能滾存至220萬元呢?

筆者這樣看:

(1)陳先生並沒有提及本身有多少現金作緩衝儲備,但這極有實質需要,建議陳先生先預留6個月支出(約30萬元)於銀行活期戶口;

(2)若已有此緩衝儲備,可考慮將每月一半儲蓄(12,500元),連同套現出來的95萬元投放在投資、增值方案,假設平均年回報6%,兩年後此組合料可累積至約139萬元,連同餘下的每月12,500元和放在家人生意的55萬元,總資產共224萬元;

(3)由於套現後仍未有足夠彈藥再入市,無可避免地要再努力累積資產,若兩年後樓市仍然處於亢奮狀態,可繼續維持這策略,直至合適時間,是一個進可攻、退可守的策略,切勿太意氣用事,為入市而入市;

(4)投資組合方面,可選收租/息股票或基金,此類組合能提供較穩定派息,在現時波幅較大的情況較為合適!若決定不再買樓,可改選用年金方案,為自己退休後製造「長糧」,若維持每月供款12,500元,以15年供款計算,若60歲開始收取年金收入,每月可收取23,000元直至終老,也是不錯的選擇!

陳先生終有一天退休及須交還宿舍,屆時或需收回其中一幢出租物業自住,令被動收入減少,這對日後退休生活有多大影響呢?筆者建議應及早檢視。

 

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

 

 

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