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【理財個案】公務員有樓收租 望再投資車位工廈(鄺翠玲)

個案主角: 楊小姐,29歲,公務員,月入5.7萬元(已扣1,500元強積金),在扣除家用、供樓及所有開支後,每月可儲3萬元。楊小姐於2017年中購入一個新界區的500平方呎單位,現時估值510萬元,尚欠364萬元按揭,現以1.2萬元放租。

理財目標:楊小姐希望購買一個車位或工廈單位投資放租,或以其他方式(如股票)作資產增值,想知道應該如何選擇。她現有流動資金約30萬元、基金10萬元和強積金55萬元。

楊小姐希望本身的投資組合可以更多元化,對以下3項投資的可行性尋求專業意見:

(1)買入車位,之後放租;

(2)買入工廈單位,之後放租;

(3)買股票。

以下為陳小姐之背景資料:

(1)個人資料:29歲,公務員,月入57,000元(扣除強積金後),每月盈餘3萬元

(2)不動產:擁有一新界區收租物業,租金收入足夠支付按揭、差管稅等雜項

(3)流動資產:現金30萬元及基金10萬元,另有強積金55萬元

 

先說車位:相比住宅或工廈,車位因價錢較低,的確是較易「上車」,但對投資者來說,要考慮的地方仍然不少。投資車位最重要的是甚麼?第一是location(位置),第二是location,第三都是location!車位的位置考慮甚至比住宅的更重要,因車位並不是必需品,要成功出租並維持收支平衡,供求差距是重要指標,若是供過於求,令租金收入不足付按揭及差管等雜費,隨時變成一門蝕本生意。而且當經濟市道逆轉時,車位往往首當其衝(因車子不是基本需要),不論租金抑或價值,跌幅往往比同區住宅為高。另外亦請楊小姐留意,車位按揭較住宅為緊,由於她已手持物業,而車位並不是和住宅一併購買,按揭成數最高只有3成,按揭年期最長只有15年。舉個例子:如車位售價100萬元,首期、印花、佣金等相關費用差不多要75萬元,年利率2.15%的話,每月供款約1,300元,連差管稅等雜項,每月租金收入最少要1,600元才不會「蝕入肉」。

再說工廈:不同地區的工廈呎價,視乎地區、配套及單位用途等,分別可以很大;工廈面積分別可以更大,由三數百呎至上萬呎也有,所以工廈的投資額可由數百萬元至過億元不等。至於按揭方面則和車位類似:只能做三成按揭,不同的是可以申請30年按揭,大大減低每月「蝕入肉」的風險。但就算是300萬元的蚊型單位,所需首期也要逾200萬元!再者不同區份有不同行業的租戶聚結,楊小姐打算租給經營甚麼業務的租客?對他們的業務前景瞭解嗎?總括而言:投資工廈要對商業世界既有宏觀、亦有微觀的認識,對初始投資者而言甚有難度,請謹慎而行!

容我不厭其煩的提一提楊小姐:目前現金只有30萬元,而每月支出約2.7萬元,在未作任何投資前,應預留6個月的支出(約16萬元)作緩衝儲備。換句話說,楊小姐只有14萬元可作投資,所以上述投資項目對楊小姐來說都是很遙遠的事。另外住宅、車位、工廈全是不動產,若需資金應急,套現需較長的時間,所以再買入不動產前,流動資金相應地要較充裕。

餘下來的股票投資或可迎合楊小姐的情況。她可以考慮房產基金、股票/債券基金類、或訂立一個組合以分散風險。她亦可以善用每月盈餘,以平均成本法投資,進一步減低風險。若將每月盈餘的一半(15,000元),連同14萬元投入中度風險的投資組合,假設每年8%回報,3年後此部分料可滾存至近80萬元,連同每月放在銀行的另一半盈餘,流動資產可增至133萬元(沒計算緩衝儲備),那時可再恃機而行。

楊小姐還年輕,日後還有很多機會。依我微見,現時首要累積流動資金,切勿急於入市,令自己處於不利位置!

 

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

 

 

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