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【理財個案】公司包醫療保險 還需自己買嗎?(余淑穎)

從陳先生的個案中,他的理財目標是置業和籌備將來退休生活。本人十分明白陳先生已有結婚打算而渴望盡快置業、成家立室其實每個人置業的條件也不一樣,重點是如何計算置業收支平衡和負擔能力,同時顧及個人醫療、人壽保險和現金儲備來面對日後的潛在風險。所以我建議陳先生先妥善安排個人及家庭的保險後,將餘下的收入來重點儲蓄為日後置業部署。

第一點、先了解自己現時的公司醫療保險,若果要離職,公司醫療保險可否跟隨帶走變成個人獨立醫療保險。若不可,我建議在陳先生身體健康時盡快購買純住院保險,保險費大約為每年4千元左右。同時加大人壽保障至300萬元和附加家庭入息保障(例如每年24萬元)的20年年期個人保險,以現時32歲、不吸煙、身體健康的陳先生為例,保費為固定年繳2萬元左右。陳先生可用年終花紅3萬元的收入來繳付。

 

供樓負擔能力勿算太盡

以現時陳先生的收入分析,本人建議陳先生可優先考慮交通因素,和選擇已作翻新的二手樓盤,以省去交通費及一些裝修開支,而目標為400萬元或以下的物業較好。我的看法是基於銀行批核按揭的要求,就算當陳先生申請按揭批核時已婚並作聯名申請,雖然入息條件大大增加,批核相對容易,但在理財觀點上也必需預留收入去平衡日後的家庭支出和生育計劃。

例如定下置業時間表是在3年內首買入350元之物業,本人認為雖然可行,但也要留意壓力測試,基於400以下的物業,一般可向銀行申請9成按揭,只要在已釐定上按金額後,將當時按揭息率+3%作壓力測試,若供款只佔貸款申請人的總收入50%或以下的話,壓力測試便能通過。若陳先生以聯名申請貸款,二人當時的總收入必須有3.5萬元或以上,以未來三年每年提升4%及增加收入為目標,目標三年後二人的每月總收入提升至約4萬元。

我建議陳先生好好利用還未置業約36個月的時間,將每月儲蓄7元以月供基金形式投資儲蓄,再加上已擁有的51萬元(現金27萬+投資10萬+可動用作置業的基金14) 作一次性投資。在投資分佈上可選擇70%投資在近年持續平穩增長,但波幅較低的醫藥健康護理相關股票基金。餘下的30%可投資在風險偏低的定期收息歐洲國家債券基金;或現時持續向上,但風險較高的歐美小型公司股票基金。若以年度平均5%回報來預算,預計3年後總資產可達至約88.6萬元。

 

購入一個350萬元單位首期預算安排

樓價:350萬元

首期:70萬元 (樓價的20%) ….A

地產代理佣金:3.5萬元 …..B

印花稅:78,750….C

按揭保險金:46,200…..D

置業支出總額:(A+B+C+D) = 859,950萬元

 

按揭供款預算安排

按揭金額:280萬元

還款年期:30

按揭利率:3% (預算三年後低幅度的加息情況)

每月供款:11,805
 

壓力測試

按揭金額:280萬元

還款年期:30

測試加息後按揭利率:6% (原本上按息率加3%)

測試加息後每月供款:16,787  (對比是否佔申請貸款人的50%總收入或以下)

 

其實安排退休生活儲備只有愈早愈好。因為用同一儲蓄目標金額及回報計算,儲蓄時間愈長,成本愈低。相反,儲蓄時間較短,成本相對增加。而退休儲蓄目標金額是因人而異的,若果只計算衣食住行的基本條件,可預算為你在退休前的30%收入X預算壽命年期 (25) 和需考慮每年平均3%通脹來計算預期退休儲備。

 

 

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

讀者如有理財問題,歡迎電郵查詢。有關問題將轉交理財顧問,並於本欄回答。來信請列明每月收入、開支分佈、資產、風險接受水平及理財目標。

電郵:yfin_wealth@yahoo.com

 

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