【理財個案】去年買52年樓齡 300呎西灣河不夠住⋯⋯（曾少雄）

個案主角：劉女士，37歲，已婚，育有1歲及4歲的子女，家庭月入約5萬元，每月盈餘約2萬元。一家四口連外傭，現於西灣河一自置物業居住。該單位約300平方呎，樓齡52年，於去年以340萬元買入，尚欠270萬元按揭。

理財目標：隨著子女長大，希望他們有更大的活動空間，期望5年內可以換大屋。

讀者劉女士現年37歲，育有兩名分別4歲及1歲的子女。劉女士並沒有透露他和丈夫的的職業，只是透露家庭收入大概每月5萬元。劉女士去年以340萬元在西灣河買了一個樓齡52年的物業，作自住用途。這個單位尚欠270萬元按揭。按揭供款及日常開支，每月需要3萬元。劉女士同時透露他持有3份價值大約8萬元的儲蓄保單，作為子女將來教育之準備，而其中兩份已完成供款，另外一份只欠兩期供款。此外，她持70萬元現金。現時夫妻二人、兩名子女及一名外傭，同住在300呎的單位。他擔心當子女逐漸長大的時候，現在的居所會顯得擠迫。所以她希望在5年後可以換一個大一點的單位居住，劉女士想知道應該如何部署。

3名大人加兩名小童，同住於一個300方呎的單位，實在擠迫。而且小孩子不斷長大，劉女士心急換樓是可以理解的。因劉女士現在住於西灣河，筆者估計她希望換樓仍是港島區的。以現時的市況來參考，位於鴨脷洲實用面積503方呎的三房一廳單位，叫價約500萬。如果劉女士不介意屯門、天水圍等地方的話，選擇會更加多。500萬元的樓價，倘做六成按揭，所需的首期加上其他必要開支，以劉女士現時的狀況是不可能立刻換樓的。故此，劉女士計劃5年後換樓，應如何部署呢？筆者在此和大家分享一下看法。

大膽假設樓價每年升一成

未來5年，樓價上升的格局應該不大可能會改變。故此，筆者大膽的假設未來5年，香港的樓價平均每年增長一成，即10%，所以現時500萬元的單位，以每年10%的增長率計算，5年後將升值至約805萬元。倘承造六成按揭，而按揭利率定為2.15%的情況下，置業總開支為不少於360萬元，當中包括首期約322萬元，從價印花稅約30萬元及代理地產佣金8萬元。

劉女士可以由現在開始，把手持的70萬元現金及每月約兩萬元盈餘，安排一個每年平均淨回報約為7%的投資項目。筆者建議，這個投資項目可選擇以一個短年期投資相連保險計劃來進行。在複式滾存的情況下，5年之後，劉女士應該可以累積到約243萬元。而5年後當換樓時，舊單位在出售後扣除所欠的貸款，應可套現約113萬元（計算方法：假設每年樓價升幅為一成單位售價 – 按揭欠款，再）。把這一筆113萬元，加上之前提及過投資得來的243萬元，差不多就等如那筆360萬元的置業初期總開支。這樣劉女士便可以成功換樓，讓家人住得舒適一點。

想豪裝單位 今日開始儲多啲

但5年後當換樓時，有一些開支是筆者沒有計算在內的，例如律師費、裝修及添置新家具等開支。所以劉女士應額外預留一份資金去支付這筆費用，因這筆開支的變化可以很大，亦難預測，例如豪華裝修和自己動手已經是天淵之別，因此筆者不在此討論。故此，筆者建議劉女士看看在日常生活中能否減少一些不必要的開支，以增加每月的盈餘金額，把更多盈餘投進投資項目內，以讓資金滾存增值，應付其餘的開支。

在完成了換樓大計之後，劉女士亦應為自己將來退休作準備，例如為自己安排一個年金計劃。此外，用作對沖醫療開支的醫療保險和危疾保險，亦是劉女士需要而現在没有的。筆者建議劉女士可以聯絡獨立理財顧問作進一步了解。

美聯金融集團高級經理曾少雄

（本欄所有個案均為真實個案，讀者如有理財問題欲請教專業顧問，可電郵至yfin_wealth@yahoo.com）

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