【理財個案】外父外母香港住公屋 居英孝順女婿幫上車(鄺翠玲)
個案主角:Ka-lok,已婚,育有一年幼之女兒,一家三口現於倫敦居住。夫婦二人現職公務員,年薪分別約38萬元和22萬元。Ka-lok在英國持有一物業之25%權益,約值120萬元,欠按揭76萬元。同時,他有欠債22萬元,月還5,000元,於3年半後還清。太太則有10萬元儲蓄。(註:來信之收支以英鎊列出,為方便理解,現以1英鎊兌10港元作換算。)
理財目標:為於香港住公屋之外父外母購入資助房屋。
Ka-Lok 和太太是居英華僑,但岳丈岳母仍住在香港,他希望協助岳父一家以現居公屋換購資助房屋(公屋或居屋),特來信詢問各項財務安排細節及建議。首先看看他們的財政狀況(為方便討論,以下金額已根據執筆日滙價換算成港元):
(1)家庭狀況:夫婦雙職(公務員),育有一年幼女兒
(2)每月平均收入:Ka-Lok – 31,500元,太太 – 18,200元,共約49,700元
(3)英國物業:擁有一物業的25%業權(本身份額估價:120萬元;尚餘按揭:76萬元)
(4)太太儲蓄:10萬元
(5)Ka-Lok在英國之個人債項:22萬元,每月需還5,000元,約需3.5年還清
對於他們的孝心,筆者表示衷心感恩,因他們在遙遠的地方仍心繫家中兩老的生活!但始終不在此生活,難以清楚物業市場的運作及要求,所以在此嘗試談談,以便他們多作準備:
(1)在香港以現公屋換購資助房屋,普遍最少支付5%首期,餘額可向銀行申請按揭供樓,最長為期25年,大前提是供款人在預期供滿時不得超越75歲,若業主年齡較大,或薪金達不到批核的最低要求,可加入「擔保人」,利用他尚餘的可用按揭額(根據本身入息計算)、及較年輕可以用盡按揭空間,另外業主可以是家中其他有戶籍人仕,不一定要是現公屋租戶,但成功換購及搬出後,需交還現居所;
(2)較容易可置業的是(a)購入現居(如本身單位是容許買賣)或(b) 在二手市場以「綠表」購入其他居屋/公屋,以上詳情可向房委會查詢,如希望買一手居屋,以現時超額N倍的認購情況來說,幸運之神要眷顧才能成事,所以不能寄予厚望;
(3)首期安排會由Ka-Lok兩夫婦全力籌措嗎?因現時樓價高企,就算偏遠地方的小單位,也難以找到250萬元以下的,若樓價250萬元,付30%首期,供25年,年利率2.35%的話,首期及相關費用(如印花稅、地產佣金等)約81萬元,每月供款約7,900元,每月最低入息要求約18,000元。信中提及太太約有10萬元積蓄,如沒有其他資金配合,與實際所需的首期費用仍有很大距離!如要減低首期支出,那在申請按揭時,業主需要有更高的入息;
(4)信中亦提到太太有一親姊妹,月薪7,000元,不知道家中仍有其他人工作嗎?如沒有,倘按上述條款,申請按揭將相當困難:要找符合申請條件的擔保人,由於Ka-Lok兩夫婦在英國居住及工作,就算願意擔當「擔保人」,一來銀行未必會接受無戶籍人士之海外入息,二來就算接受,根據現時條款,也只能計算3成薪金,如正在供樓和還債,也需先扣除才計算那3成,以這個案來說,相信是相當複雜及可行性不高!當然,在成功批核按揭後,Ka-Lok可根據本身的負擔能力,支付部分或全部的供樓費用;
(5)筆者也請Ka-Lok留意滙率風險,因這某程度是受政治因素影響,而19年3月將是英國的「脫歐」期限,是否軟脫、硬脫、或是脫不成,對經濟前景及英鎊滙率都有不同程度的衝擊。
美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM
(本欄所有個案均為真實個案。)
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