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【理財個案】夠錢買樓但未想結婚 提早買安落窩放租(曾少雄)

個案主角: 李先生(29歲),於中資集團的財務會計部工作,月入4.5萬元;女友26歲,於上市公司從事文職工作,月入2.5萬元。二人有結婚打算,現分別與家人同住。

理財目標:李先生的短期目標,是今年入讀香港大學的法學碩士課程,他希望完成碩士課程後,才與女友買樓(心儀600萬元以下之屯門兩房單位,借八成按揭)和結婚(預算30萬元),父母承諾如有需要,可加按自住樓(現值650萬元,按揭已供滿)以套現首期,有關貸款和利息會由李先生和女友支付。

理財問題:李先生認為自己並無急切的置業需要(因打算兩年後才結婚),但見樓價愈來愈貴,既怕現在摸頂入市,又怕「蘇州過後無艇搭」。此外,他擔心父母年紀愈大加按,按揭年期愈短,他們的每月還款額愈大,即負擔會更重。

讀者李先生今年29歲,於中資集團的財務會計部工作,月入4.5萬元;其女友今年26歲,於上市公司從事文職工作,月入2.5萬元。他們的每月收入合共7萬元,他們希望筆者在分析個案時,能將他們的收支和資產,綜合為一個單位來考慮。

先看看他們的財政狀況:

註1:為年繳保險,此為每月攤分之保險儲備

註2:去年開始將投資轉為現金,準備隨時用作置業

註3:將於2020年底取回,預期回報2.5萬元,會留來結婚用

李先生想完成3個短期目標:

  1. 在今年9月入讀香港大學法學碩士課程,兩年學費合共約12萬元,計劃由每月盈餘支付;

  2. 於女朋友30歲前結婚及買樓,心儀600萬元以下之屯門兩房私人物業;

  3. 用30萬元結婚。

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問題1加按時機

因李先生的父母願意把現居市值650萬元的物業加按套現100萬元,作為李先生的置業首期。但李先生擔心父母已經55歲,是否容易獲批20年的還款期?一般而言,加按的還款期最多可做到「75減去歲數」。所以理論上,李先生的父母現時是可以申請到20年還款期的。但最後申請是否獲得批准,需視乎個別金融機構的最終決定,每一間銀行的要求和審批容易程度也不同。

李先生來信問到,其實他們有足夠的還款能力,是否應盡快加按套現作買樓之用?至於他們現時擁有的現金,則留作其他的理財安排?筆者的看法是,若果他們找到一個投資項目,其回報率是高於加按的按息的,就應加按套現作首期。否則,就應盡量使用現時擁有的現金作首期之用。

若果真的把現時擁有的資金作一投資安排,筆者建議李先生可以考慮吸納一些高潛在回報的基金,例如環球科技主題基金、環球金融主題基金和英國基金作中線投資,一年後再作檢討。但筆者需要提醒李先生所需面對的風險,就是加息的威脅,這是不可容忽視的。

問題2買樓時機

李先生想知道,各種樓市的不穩定因素,例如中美貿易戰和本港銀行體系資金外流等風險,需要多久才會對樓市產生影響?老實說,暫時沒有一些實質數據,告訴我們樓市走勢和上述不穩定因素之間的關係。但筆者絕對相信,香港的市場包括樓市及股市等,都是十分有效率的。換句話說,樓市的走勢基本上是立刻反映一切不同因素的。

李先生來信問到,是否應該現在入市,還是多等兩年再入市?若果現時選擇不買樓,把每月盈餘存在現金,等待樓市下跌是否不智的期待?

以筆者的看法,現時香港的樓市格局,價格上升的機會率遠遠高於向下調整的機會率。所以,既然李先生現在就負擔得起買樓開支,就不要再等了,請他盡快入市,反正買樓不是為了炒賣而是有真正需要。以筆者的看法,再等兩年期待樓市下跌是不智的。筆者眼看很多客戶朋友,原本是有能力上車的,就是常常期望樓市向下調整才入市,結果眼白白看著樓價上升,自己錯失了上車機會。最後,便再沒有能力上車了。

問題3自住放租?

若現就買樓,李先生和女友的每月盈餘,是足以應付樓按還款及基本家庭生活開支的,但因李先生沒有很大的衝動在今年内同居或結婚,因此他想知道,現在買樓但放租兩年是否可行?買樓後又不想立刻自住,當然可以放租。筆者看不出有甚麼原因是不可以放租的,只是李先生需要小心選擇租客。

除了買樓和結婚這些人生大事之外,作為一名理財顧問,筆者希望提醒李先生,他還有一些財務上的風險需要去處理和作對沖。從他向我提供的資料顯示,他和女朋友在面對危疾時的財務風險,退休後的生活保障安排等範疇,仍未有妥善安排。故此筆者建議李先生,應為自己和女朋友安排一份危疾保險及一份年金計劃。特別是年金計劃,趁年輕開始,時間的威力將更大,切勿錯失良機。

美聯金融集團高級經理曾少雄

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)

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