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【理財個案】子女升學比買樓收租重要(鄺翠玲)

個案主角:Linda和丈夫分別42歲和43歲,二人育有8歲和16歲的女兒。他們每月家庭收入逾8萬元,現以每月1.4萬元租屋居住,但剛以980萬元買入將軍澳樓花,預計於明天第二季入伙。

理財目標:希望多買一個物業作收租之用,想知現時樓價是否過高,和能否通過壓力測試。此外,他們想為兩個女兒升學作準備,其中細女打算6年後到英國升學。

Linda你好:

恭喜你們快將搬入將軍澳自置新居,告別「無殻蝸牛」生涯!雖然現時已開始供樓,但每月仍有不俗的盈餘,財政亦很穩健,我更為你們感到欣喜。至於來信詢問新想法的可行性,現先簡述如下,然後再一一分析:

(1)以現時家庭能力,可否多買一幢兩房物業作收租用?能否通過壓力測試?

(2)現階段樓價是否過高?

(3)除了買樓收租,還有沒有其他更好的建議?

(4)大女兒(16歲)打算明年在港入大學,小女兒(8歲)6年後到英國留學,應該怎樣安排才好?

首先簡介你們一家的財政情況:

註1:建築、裝飾工程公司董事(43歲),每年薪金連花紅為80萬元

註2:新居預計於2018年2月搬入,租金亦需繳付至那時

註3:教育基金共供12年(已供7年),6年後期滿時可取回50萬元;另Linda(42歲)及丈夫各有約50萬元的人壽保障

現時將軍澳兩房單位(實用面積450方呎)的二手單位平均約630萬元,根據金管局指引,出租物業的最高按揭成數為4成,若年利率2.15%,為期30年,首期及相關費用約為378萬元(這是假設業主是首次置業,否則便需繳付15%的印花稅),每月供款9,500元,最低入息要求是23,000元,扣除差、管、稅、按揭後,淨回報要數年後才較有利可圖。

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由於將軍澳新居是你個人名義擁有,以最低成本計算,新物業應是以丈夫個人名義持有。由於你薪金有限,我猜想在申請新居按揭時,丈夫很可能已幫忙做「擔保人」,所以若決定再買收租物業時,銀行可能有較多考慮,另外也要留意銀行是否接受「花紅」為入息(普遍是不接受),但最大的考慮可能是首期將用了8成流動資產,這是否太進取的投資增值方法呢?

至於現階段樓價是否過高,純以數據分析來說,已和普遍市民的購買力脫鈎,但是否會見頂而大幅下滑,相信也未必,要有較大的調整,後市還要看未來香港加息後的連鎖反應。

反而我希望你們多留意女兒們的教育部署:大女兒明年將在港升讀大學,對家庭的額外經濟負擔不大,但小女兒6年後(14歲)往英國升學,連同大學將會是8年工程,財政更需要好好規劃!假設每年學費及生活費約50萬元,8年總值將達450萬元,扣除50萬元的教育基金,還需準備400萬元!根據現時盈餘走勢,6年儲蓄400萬元是頗有難度的,那時可能要賣掉物業套現。

在各種因素考慮下,買樓收租未必是現時的投資首選,我建議你們可考慮較靈活的收息、收租股、房產信託基金、環球成熟市場股債混合基金等較流通的投資項目,爭取較穩定回報。

美聯金融集團高級副總裁鄺翠玲CFPCM

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)