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【理財個案】專業人士買樓收租防老(余淑穎)

余淑穎
Yahoo財經
【理財個案】專業人士買樓收租防老

Hello, Josh! 本人根據你的家庭狀況,作出以下的財務分析。在籌備第二套樓房的過程中,或會涉及借貸風險,你們必須好好商討是否願意承受風險,和考慮日後的財務需要。



首先,多買一個三房單位,需要大額的首期資金安排,及應付長遠的供樓開支壓力等問題,如果選擇買新樓的話,相信較可以節省裝修及經紀佣金開支。



假設購入的第二物業價值$1,000萬,受現時的政策所規範,你們需要預算6成首期及雙倍印花稅的費用支出。

 

第二物業(樓價$1,000萬)的按揭預算

6成首期:$6,000,000

雙倍印花稅:$750,000

經紀佣金:$100,000

總支出:約$6,850,000

(因考慮到Josh希望15年後退休時已完成按揭供款,所以預期3年後上會時,選擇4成按揭,供15年,一般銀行年息為4%

每月供款:約$31,067

 

你們可以考慮將現有物業加按套現$420萬(現值$700x 60%),加上現有現金$50萬,合共$470萬,訂定一個為期3年的儲蓄計劃。現時市場上一些債券的短期計劃,可提供達5.5厘的實制年利率,3年後本金加利息可增值至$547萬。

同時,你們可以活用每月可儲蓄餘額$40,000。在投資方面,建議選擇一些環球股票或美國增長基金,3年往績平均年回報可達7厘,預期3年後本金加投資回報約$160萬,加上$547萬之債券,合共有$707萬資金可用。

 

加按後的每月收支現金流

供養父母:$2.5…..A

日常開支:$2.5…..B

投資相連保險:$3…..C

旅遊:每月$1…..D(每年$12萬)

套現加按$420萬供款:$27,318…..E(預算15年供款期,一般銀行年息為2.3%

薪俸稅儲備:$16,666……F(每年$20萬)

二人強積金供款:$3,000……G

總每月開支:$136,984AG

每月餘下可儲蓄收入約為:$43,016

 

現時一般750方呎的住宅單位,每月租金中位數約$18,000,但相關收入並不能全數視作家庭入息作按揭批核,因租金收入需作若干扣減,以反映相關支出,如維修費、地租及差餉、管理費、物業空置成本及物業或利得稅等,這方面要特別注意。

而且,當你們申請第二物業按揭時,未必能馬上將現有物業放租。你們宜按現時的供款利率加3%作壓力測試,看看兩個物業的總供款,是否超過二人總收入的50%上限。以現時二人的總收入推算,相信屆時是可以通過壓力測試的。



買入第二物業後的每月收支現金流

假設3年後其他支出不變)

供養父母:$2.5…..A

日常開支:$2.5…..B

投資相連保險:$3…..C

旅遊:每月$1…..D(每年$12萬)

套現加按$420萬供款:$27,318…..E(預算租金收入約$18,000

薪俸稅儲備:$16,666……F(每年$20萬)

$1,000萬新樓按揭:$31,067……G

二人強積金供款:$3,000……H

總每月開支:$168,051AH

 

你們的投資相連保險戶口現值$100萬,加上每月儲蓄$3萬,以平均年回報3%計算,3年後可達$222,可留作日後裝修和儲備之用。

而夫婦二人的收入+750方呎物業的租金收入-總開支$180,000$18,000$168,051$29,949合共每月餘下資金),可儲蓄作65歲後退休金。

退休後的首10年,供養父母和旅行開支可由投資相連保險戶口(由現時起維持每月$3萬供款,以每年平均3%回報預計,12年後戶口價值可達$519萬)來支付,二人的日常開支則由投資物業之租金來支付,或在樓價處於高位時沽售物業套現作退休儲備。

同時,夫婦二人可在3年後,開立為期10年的的年金計劃,假設每月儲蓄$3萬,以每年平均回報4.5%計算,到65歲時可每年提取約$60萬生活費直至100歲,或全數提取約$767萬。加上二人的強積金存款,以每年平均3%回報計算,可儲蓄$285萬。      

Josh希望15年後(即53歲時能擁有兩個物業之餘,維持現時的生活水平退休,實在是相當有難度!不過若可微調生活水平,和推遲3年至56歲才退休,待所有按揭貸款繳清,加上運用上述建議之理財方案,到65歲後便可擁有租金收入、年金收入和強積金資產,相信可以達到夢想的退休生活。

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

 

 

 

免責聲明:投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

 

 

 

 

 

 

 

 

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