【理財個案】工作壓力大想辭職 但要供樓怎算好？（曾少雄）

個案主角：鄧小姐，45歲，已婚，沒有子女，平均月入逾4萬元。她現時與丈夫和奶奶同住，丈夫和奶奶各有一物業，而她和姊姊亦共同擁有一居屋單位，現該居屋單位由姊姊居住，尚欠按揭供款約25萬元。

理財目標：因工作壓力大，想轉一份低收人但穩定的文職工作，不知應否先供滿居屋，亦怕轉職後會影響家庭財政。

讀者鄧小姐現年45歲，沒有透露從事哪類型專業，只告訴筆者每月收入4萬元加一個月的年尾花紅。鄧小姐的丈夫收入約35,000至40,000元不等，但保證收入不少於35,000元，而花紅需視乎營業業績而定。鄧小姐及先生現時没有小孩子，和80歲的奶奶三人同住。奶奶自己有樓收租約6,000元，該物業由奶奶留來自用， (她自己使用,樓價亦不會預入我們資產內).

鄧小姐現時和姊姊共同擁有一居屋單位（現只有姊姊住），綠表回收價約250萬元，尚欠按揭約25萬元，分5年每月6,000元來供。鄧小姐的先生獨自擁有約700萬元的物業單位，尚欠200萬元，現分28年每月按揭供款約1萬元。鄧小姐現持有現金55萬元，及仍然是處於蝕價中的股票約40萬元。至於退休保險計劃，預計65歲時夫妻兩人每人各自有60萬元的現金保障。夫妻兩人現持有的強積金市值合共55萬元。

而她的開支如下，家庭開支1萬元，夫妻2人每月零用錢各7,000元，保險供款9,000元，供樓開支共13,000元。

鄧小姐有以下的問題：

1) 她財政健康嗎？因她工作壓力大，正考慮明年轉低收入但穩定的文職工作。如她真的這樣對先生會否構成問題？

2) 如何管理現有現金，持有或是作低風險投資，比例如何？

3) 退休後而奶奶又不在世，可以搬回與姊姊同住，如果她55歲後不再工作，用丈夫的私人物業單位收租，還是套現作收息或穩定投資？

4) 應否先提早完成姊姊那居屋的按揭？

筆者先把問題2)及4)的看法一起和大家分享一下。筆者建議鄧小姐從現有的55萬元現金中抽出25萬元，一次過償還姊姊正在居住中的居屋單位。鄧小姐因壓力關係計劃明年轉做較低收入的文職工作，那時她的收入少了，支出愈小愈對鄧小姐有利。再者，加息周期現正開始了，將來供樓的開支定必會大幅增加。所以鄧小姐應把握機會，趁轉為較低收入前處理了這居屋的按揭。

餘下的30萬元現金，保留10萬元作為應急錢。把這10萬元的應急錢買入一些容易沽出，同時又股價相對穩定和有一定派息的股票來存放。因易沽出，萬一需要動用來應急時可以在短時間内順利套現。同時有一定的股息收入，把這筆錢的效用盡量發揮。同時把另一部分的20萬元，安排一個供款5年期，每年4萬元的年金計劃。如果可行，請安排預先供款，把那20萬元的資金整付放進那年金戶口内，這樣可爭取更多時間給那20萬元去增長。這樣，這份年金在鄧小姐65歲退休時，或更早的時間如她所提及的55歲，可供應源源不絕的現金流給鄧小姐享用直到百年歸老。而現持有的40萬元股票，因在蝕價中而鄧小姐又不是急於現金周轉，筆者建議鄧小姐可暫時把股票放在一邊，等股價返回買入價才再作打算。

至於問題3)，當鄧小姐退休後，或許那時奶奶已不在世。正如她所說，可搬回與姊姊同住。那時，她丈夫的物業單位騰空後，應被安排出租來提供不工作時的現金收入，不要套現去作其他的投資了。因為當他們退休之後，重點應是有足夠會自動提供現金流的資產去保障退休後的生活。而這個物業單位正好可扮演這個角色。

而問題1)，以筆者的看法，財政是否健康在於資產和負債的情况，及是否有足夠的現金流來支持所需開支。所以從這觀點來看，鄧小姐是財政健康的。當鄧小姐完成了那居屋單位的按揭後，家庭的總開支也只是36,000元左右。不用說鄧小姐只是轉為低收入，即使是沒有收入也可應付得來。

美聯金融集團高級經理曾少雄

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