【理財個案】市區兩房換三房 月入12萬都做不到（曾少雄）

個案主角：蔣先生，33歲，太太同年，二人育有一個歲半的女兒，家庭月入12萬元。他們住在一個市值520萬元的市區兩房單位，尚欠按揭220萬元。

理財目標：兩年內換入市區三房單位，預算樓價1,200萬元；10年後送女兒出國留學，估計約需100萬元；與太太在60歲退休，希望每人每月有3萬元應付日常開支。

讀者蔣先生及其太太，兩人今年同是33歲。家中除了夫婦二人之外，還有一名歲半的女兒。蔣先生並沒有透露他和太太的職業，只說每月家庭收入12萬元。現時他們居於一個市值約520萬元的兩房市區單位，這個單位尚欠銀行按揭220萬元，每月供款8,700元，貸款到期日為2041年4月，現時利息為1.16%。蔣先生詢問的理財目標總共有以下三點：

1. 希望兩年內換入一個價值1,200萬元的市區單位自住

2. 希望10年後有足夠現金儲備供女兒往外國留學，估計約需100萬元

3. 希望和太太在60歲退休，並有足夠的儲備讓每人每月有3萬元應付日常開支

首先看看蔣先生一家的收支及資產情況：

除了上述資料，蔣先生提及自己的風險接受能力為中等。

蔣先生希望兩年內換入一個市區的三房單位作自住用途，而這個單位估值大約1,200萬元。 以現時超過1,000萬元物業的新造按揭規定，蔣先生只可以做5成按揭，因此需要預算600萬元來作首期，加上政府印花稅180萬元，地產代理佣金12萬元，律師費及其他雜費，估計換樓的初步支出總額最少為792萬元。即使蔣先生把現有單位賣掉，同時沽出全部股票，加上全部現金儲備，尚欠399萬元。要在短短兩年之內累積這筆資金，若以現時蔣先生給筆者的資料來計算，是沒可能累積到這筆金錢的。 所以從筆者的角度來說， 蔣先生計劃於兩年內換樓的計劃，實現的機會微乎其微。

蔣先生的第二個理財目標， 就是10年後累積100萬元給現在歲半的女兒出外留學。筆者建議蔣先生從每月盈餘中抽出1.5萬元，安排一個為期5年的教育儲蓄計劃。以一間保險公司提供的教育基金儲蓄計劃作為參考，粗略估計10年後可累積至大約108萬元，因此蔣先生這個目標不難達到。

至於最後一個理財目標， 就是蔣先生希望夫婦二人在60歲的時候退休，並且每人每月可有3萬元應付日常開支。筆者建議蔣先生把餘下的每月盈餘22,500元平分為兩份，同時安排兩個年金計劃給自己和太太。把每月盈餘放進年金計劃內，為期20年，那年金計劃便會從他們60歲起，每年向每人提供約29萬元的現金流。而這筆錢會自動每兩年向上調整5%，以對抗通脹，這樣蔣先生及蔣太太便可安枕無憂了。

美聯金融集團 高級經理曾少雄

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