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【理財個案】息魔殺埋身 股、樓、人民幣怎部署(鄺翠玲)

個案主角:Tom和太太分別43歲和34歲,家庭月入3.7萬元,在扣除供樓和日常生活開支後,每月盈餘共1.6萬元。二人現於自置物業居住,市值約900萬元,尚餘30萬元按揭,現月供4,200元,將於2024年供畢。其他資產方面,有股票、人民幣和現金合共約192萬元。

理財目標/疑問:趁息口未算太高,應否提前償還按揭?當現有物業供畢,應否投資收租物業?如計劃生育,在財務上應有何預算和安排?在現市況是否應該減持股票和人民幣投資?

Tom(43歲)及太太(34歲)現有以下問題:

(1)現在按揭息口仍低,應否保持現有供款模式,直至利率進一步上升才考慮一筆過還款?

(2)現金和股票比例是否可接受,現時股市較波動,應否套現?

(3)現時人民幣定期是否可保持?

(4)如計劃生小朋友,財務上應怎配合?

(5)因現有物業快將供滿,若買第二個物業作收租是否理想做法?要怎樣規劃呢?

以下為兩人的財政狀況:

註:人民幣定存29萬元,折合約港幣33萬元
註:人民幣定存29萬元,折合約港幣33萬元

提早償還貸款 影響資金流動性

雖然執筆時各銀行剛宣布加息,但平心而論,香港仍是一個低息的地方,是否應一筆過還款,筆者的微見是仍未是合適時候,況且供樓開支只佔整體開支的11%,但若一筆過還款,卻要用去總流動資產的16%,不成比例,建議可待按揭額再低一點時才考慮。

至於是否減持港股,筆者這樣看:

(a)今年港股、中國A股都受貿易戰、強美元等困擾,波幅是難免的,所以筆者也建議重組投資組合,沽出和以上問題較為相關的股票,增持內需、收租類等較平穩項目,另外也可增持美股(或基金),以平衡風險;

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(b)在波動市場中,也可以月供股票/基金方案,利用「平均成本法」減低成本及風險。

近期人民幣貶值的趨勢相信仍然維持,現時敍造銀行定期隨時有「賺利息、蝕滙率」的雞肋情況,如果定期快將到期,可考慮先贖回放在銀行,見機行事。

生兒育女前 先要考慮由誰來照顧

至於生兒育女,確實是人生重要決定,主要財務負擔包括生活費(衣食住行)及教育費(由幼稚園至大學)等,筆者微見是要先解決由誰來擔當主要照顧者的問題:是父母自己?聘請外傭/保姆?交託長輩?入託兒中心?不同選擇將直接影響整體的財政收支,請夫婦二人先行討論,那麼在財務上的配合將更易安排;另一主項便是大學教育經費,若希望往海外升學,計及18年的通脹,日後這筆支出或超過200萬元!筆者並不是說一定要往海外升學才行,但擁有資金,某程度能擴闊日後的選擇層面!若用18年時間籌措250萬元,並以月供方法投資增值,假設平均年回報9%,每月供款需要約4,700元。

最後一個問題:當現居在6年後供滿,應否多買一個物業收租 – 筆者認為這牽涉兩大考慮:是否有足夠的彈藥支付首期、申請按揭時能否通過壓力測試。若物業價值600萬元,先付四成首期、印花稅等共264萬元,25年供款(受Tom年齡所限,未必能做到30年按揭),年息2.5%的話,每月供款約16,000元,最低薪金要求約37,000元,合二人之力,相信能通過壓力測試。

那264萬元首期又怎樣呢?他們現時已有92萬元在股票市場,若將每月盈餘中的8,000元作月供股票/基金策略,6年後料可滾存至(平均年回報6%)約200萬元,連同存放在銀行其餘的每月8,000元及100萬元現金,總資產約360萬元。

不過筆者希望提醒兩位:小生命的降臨將令家庭開支出現重大變化,現時放在銀行那每月8,000元盈餘可提供一定的緩衝,請不要胡亂消費。

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲CFPCM

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