【理財個案】想換千萬元物業 先讀MBA搏升職（鄺翠玲）

個案主角：X先生（35歲），從事金融行業，太太任職市場調查，每月家庭收入接近13萬元。他們現居於590方呎的物業，市值850萬元，公司提供員工貸款優惠，按揭年利率僅0.8%。

理財目標：1)明年進修MBA兼讀課程，為期兩年，每年學費支出19萬元；2) 投資車位或房地產基金；3) 換樓至800-900方呎單位；4) 生小朋友。

X先生（35歲）在銀行工作，太太任職市場調查，雖然二人薪津不俗，但他們對物質生活並不太熱衷！他們有以下目標：

• X先生希望在明年進修兼讀MBA課程，為期兩年，每年學費支出19萬元

• X先生的員工福利（按揭優惠），容計他在同一屋苑再買一個車位（現值200萬元）自用或收租（租金收入4,300元），並無需付首期，他想知道這是否投資良機？如不可行，改為投資房產基金會否是更佳選擇？

• 換樓至800-900方呎單位，但這單位不能再使用員工按揭優惠

• 生育一個小朋友

首先看看收支及資產負債表：

註1 : 夫婦每人供月薪5%作公積金

註2 : 採用X先生的員工按揭優惠 – 年利率0.8%，尚餘23.5年供款期

註3 : 採用X先生的員工供股優惠 – 供滿3年公司股票，每3手送1手

註4 : 包括交稅、旅行、每年給家人的心意錢，每年共15萬多元

首先談談最簡單的目標 – 進修。現時每月盈餘有近7萬元，要繳付這兩年共38萬元的學費可說是綽綽有餘，唯一是換樓大計相對要較遲才能實現，但進修後事業前景、薪津或會有較大的上升空間，長遠來說可能更優勝！

投資車位 不如買房產基金

至於無需首期買車位這概念，回報2.58%是偏低的，雖然不用付首期，若和樓按合併供款，每月供款需約7,800元，不計算差管雜項，每月淨支出也要3,500元，相信要待很長時間，車位才能做到自給自足，以純投資角度看是較進取的。以同樣理據，要找車位自用，便應租而不是買！而且車位並不是生活必需品，在經濟逆轉時往往會首當其衝。

筆者亦同意以房產基金作收租是較佳做法，因投資額度、流通性都較靈活。雖說要先付鈔、後收租，但若額度是在自己可負擔的範圍，相信問題是不大的。在此筆者希望X先生注意房產基金選擇眾多，要多分析房產特性、風險、回報等資訊才作投資。

「窮養」「富養」開支大不同

經濟上最大的挑戰可能是換樓，因以同區呎價計算，900呎單位售價為1,300萬元，因這單位不能選用員工按揭優惠，所以最多只能敍造5成按揭，首期及相關費用為712萬元（不計算雙倍印花稅），與目前淨資產500萬元仍有一段距離！若將未來3年的每月盈餘全加起來（先減去38萬元的學費），也有機會成功，但將用盡家財，對家庭財政不無風險，還沒計算若迎來子女所帶來的各項支出，所以筆者認為換樓行動應在3年後才作詳細考慮，如加薪、投資回報理想，甚至可多買一幢物業，並將現居放租（如員工優惠按揭的條款容許的話）。

在很多人眼中，生兒育女的挑戰不下於換樓，因除了經濟上考慮外，更要付出無比愛心及時間！若單單以經濟考慮來說，在「窮養」及「富養」兩極端之間，有無數的可能性，筆者衷心建議夫婦倆多溝通育兒理念和作資料搜集，更要因材施教，才能估計需預留多少財政資源，為小朋友打造一個良好合適的成長環境！因篇幅有限，有機會下次再談這課題。

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFP^CM

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