雅虎香港財經 【理財個案】換樓計劃的三個方案
本人育有兩子，與太太，母親，工人姐姐一家六口同住屯門三房單位，因孩子漸大，想兩年內換到四房（約$1100萬）。現時持有資產下：
三房單位（估值$550萬，按揭$300萬，與太太聯名）自用
兩房單位（估值$470萬，按揭$200萬，與太太聯名）收租樓，租金收入$10000
股票：$40萬
現金：$310萬（mortgage link）
保險儲蓄計畫：$15萬
Ibond：$7萬
港元定期：$20萬
人仔定期：$68萬（以港紙計）
每月家庭收入$8萬，租金$1萬
支出$7萬，每月儲蓄約$2萬
下年細仔也入學，支出每月增加$7000
有以下計劃：將所有投資及兩房單位賣出套現，用母親名買入四房單位自住，三房樓則放租。連收租，細仔入學後支出，管理費地租等，每月接近無得儲蓄，計劃是否可行？風險會否太高？
我應如何選擇
1）進行以上計劃
2）按兵不動，待樓市下跌再實行
3）先放兩房，博樓市下跌再買四房
4）其他建議
個案重點：
擁3房自住單位
擁2房收租單位
港幣及人民幣現金共$400萬
月入約$8萬
重點目標：
2年內買入4房物業
賣出2房物業，買入4房物業
又或賣2房物業後，等樓市下跌
如何配置最好
分析：
先講述方案一，賣出2房樓及賣出其他資產，買入4房樓自住，然後將3房樓放租，這會提升你面對的風險，因為你負債會增加，以及持有物業比例佔總資產會增加，雖換樓令比例增加的幅度並非很大，但都要明白當風險，整體算是中度風險。
我先具體計算你的資產，現時你擁有股票加現金定期等流動產，合共約$450萬。2房單位現時估值$470萬按揭$200萬，賣出後套現約$250萬。即合共有$700萬流動資產。
若果目標的4房物業為$1100萬，首期$700萬，按揭至少預$400萬，以你們夫婦名義進行供樓，相信銀行按揭方面可以，但由於是第二層物業，按揭會收緊，你要預早問清楚銀行按揭的具體情況。
完成換樓後，相信你絕大部分流動資產都會用盡，你的財富會變成集中在兩個物業，以及餘下很少資產，甚至備用現金都不多。每月收支方面，就算你3房樓放租，你整體的支出都會增加，每月可能無錢剩。
簡單來說，方案一未必是最好的方法，但要勉強進行不是不可，但就是較進取的方法，主要有幾個風險：完成後財富全部集中在物業，買4房樓承造按揭時的風險，用盡你所有流動資產，備用現金能所餘不多，往後每月無法儲蓄。當餘下現金不多，同時每月無法儲蓄時，家庭風險度就會較高。
至於方案二，這都是個方法，但以你現時的財富情況，你不可能再直接買第三層樓，你一定要以「換樓」的模式進行。如果整體樓市大跌，你持有物業可避免都出價格下跌，最終套出現金減少。
加上香港土地長期處供不應求狀態，除非有大型土地政策，否則樓價較難出現明顯下跌。
因此，方向上你可以一邊儲錢一邊觀察樓市，但策略上，較難以「等樓市大跌才入市」作必然目標。
方案三，先賣出物業再等樓市大跌，這個方案不建議。
因為你會面對不確定風險，如果賣出物業後樓價不跌甚至向上，會面對更兩難的局面，最終買不到4房物業，同時手上又減少了物業類資產，如果日後樓市大升就連想買回原物業都不易。
我們在進行配置上，不要著重預測往後價格走勢，應著重在財富配置上。你現時的目的是「購買4房物業」，就要分析，怎樣在較低風險情況下完成目標，以換樓模式進行，一賣一買時間上接近，你面對你風險會較少。
綜合你現時的財富情況，以及上述各方案，比較好的方案，就是將方案一調整。
首先，建議你減少目標物業的金額，例如減至$1000萬。你以換樓模式進行，一賣一買的成本其實不少，擔心$1100萬物業會用盡你現金，同時在按揭方面較勉強，因此調整物業金額是其中一個做法。
另外，你可以等過多3年，在這段時間更努力儲錢，令自己可以儲到更多備用現金，才進行這計劃，情況會較理想。這段時間，可以動用少部分資金，去投資收息股、債券，令財富有基本增長。如果在這段時間，見到樓市出現下跌，你都可以慮買入4房物業，最重要是現金足夠，以及供樓方面無問題。
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