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【理財個案】放售內地3物業 換香港1間大屋(鄺翠玲)

個案主角:何小姐,42歲,已婚,從事文職工作,月入4萬元,另加1個月雙糧和1個月花紅。丈夫46歲,從事地盤工作,月入2萬元,二人育有一名4歲的兒子。一家三口現於夫婦二人聯名之自置物業居住,市值530萬元,尚欠20年共100萬元按揭。除此之外,他們在內地還有3幢已供滿按揭之物業,市值共270萬人民幣,現時閒置作度假用途,打算善價而沽。

理財目標:何小姐想10年後退休,想知道應該如何部署。此外,他們想多買一層樓收租,又想換大屋(目標價750萬元),應否先沽售內地物業才作打算,那麼新屋又應由誰持有?如果換樓,可否先買後賣,如何才可儲到4成首期和印花稅?何小姐還想作擔保人,為父母的公屋抽綠置居,並負責供樓開支,如何才可配合上述目標?

何小姐(42歲,文職)有以下問題:

(1)預計10年後(52歲)退休,應如何部署退休生活?

(2)如果想多買一層香港物業作收租,是否應該放了內地物業?

(3)如想換一層750萬元的物業作自住,這新物業應是夫婦哪位名下?能否先買後賣(現時居所),有甚麼方法可先支付4成首期和印花稅?

(4)如日後希望為父母的公屋抽綠置居改善居住環境(幫忙供樓及作為擔保人),就以上安排在部署上有甚麼要注意?

 

先看看財政狀況:

其他資產還包括:

  • 投資相連保險:10萬元(2019年到期)及20萬元(2034年到期)
  • 金飾20萬元
  • 強積金共100萬元

 

註1:每年13個月薪金+1個月花紅

註2:尙餘20年按揭

註3:共3幢,總值270萬人民幣(折合約330萬港元),已供滿,全部暫作度假用途,善價而沽

以上目標似乎短期內不能全部滿足,所以取捨是無可避免的!另外,物業有居住和投資兩個功能,筆者認為應先解決基本居住問題,然後才考慮投資;以上各項中,只有自己換樓和幫父母抽綠置居是關於基本居住要求,各內地物業嚴格來說並不是基本居住物業,僅是旅行時酒店的代替品而已!

 

筆者微見何小姐可以這樣處理以上兩個基本居住要求:

(1) 可先將現居物業轉為單名,策略上應是丈夫持有現物業,亦可考慮加按以部署日後的行動,以丈夫現時入息及年齡並維持多供20年,最多可套現85萬元(按揭額增至185萬元),每月供款9,500元(多了3,000元),最低入息要求是2萬元,但何小姐需繳付等同半層樓價(即265萬元)的印花稅(約4萬元),若丈夫是自僱人士,銀行對審批或較嚴謹(如需提供6個月的入息證明),但底線是何小姐不要當上這物業的擔保人(寧可不加按),因為日後再置業時,本身的按揭審批或更嚴格,這點一定要留意!

(2) 看現時資產情況,短期內難以籌措新居的4成首期、印花稅及相關費用(約336萬元),若放售所有內地物業以套現港幣330萬元,或許足夠成事,並可留下現時物業作收租用途(假設收租回報3%,每月租金收入約13,000元,料可支付供樓及雜費),更不需考慮是先買還是先賣!以六成按揭,年息15%,30年供款計算,這新物業每月供款約17,000元,每月最低收入41,000元,和何小姐現時入息及負擔能力相距不遠(由她單名持有)。

(3) 但若在新居已將本身的按揭額度用盡,那父母的綠置居便不能幫忙在按揭上做擔保人了,所以在新居應減少按揭額,若現居物業能加按,便可在此大派用場了!

(4) 套現額若未需應用時,可先投放較平穩的投資工具,如收息股、股債混合基金,待時機成熟才提取出來。

(5) 退休策劃也是一個必須處理的項目,但提早退休需要準備更多的退休金,更要考慮怎樣處理未完成的財務責任,例如子女教育(兒子才4歲)、供樓開支等,筆者建議何小姐應細心考慮這些未完成的財務責任,然後才詳細策劃退休目標。

 

 

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

 

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)