【理財個案】放售內地3物業 換香港1間大屋（鄺翠玲）

個案主角：何小姐，42歲，已婚，從事文職工作，月入4萬元，另加1個月雙糧和1個月花紅。丈夫46歲，從事地盤工作，月入2萬元，二人育有一名4歲的兒子。一家三口現於夫婦二人聯名之自置物業居住，市值530萬元，尚欠20年共100萬元按揭。除此之外，他們在內地還有3幢已供滿按揭之物業，市值共270萬人民幣，現時閒置作度假用途，打算善價而沽。

理財目標：何小姐想10年後退休，想知道應該如何部署。此外，他們想多買一層樓收租，又想換大屋（目標價750萬元），應否先沽售內地物業才作打算，那麼新屋又應由誰持有？如果換樓，可否先買後賣，如何才可儲到4成首期和印花稅？何小姐還想作擔保人，為父母的公屋抽綠置居，並負責供樓開支，如何才可配合上述目標？

何小姐（42歲，文職）有以下問題：

（1）預計10年後（52歲）退休，應如何部署退休生活？

（2）如果想多買一層香港物業作收租，是否應該放了內地物業？

（3）如想換一層750萬元的物業作自住，這新物業應是夫婦哪位名下？能否先買後賣（現時居所），有甚麼方法可先支付4成首期和印花稅？

（4）如日後希望為父母的公屋抽綠置居改善居住環境（幫忙供樓及作為擔保人），就以上安排在部署上有甚麼要注意？

先看看財政狀況：

其他資產還包括：

• 投資相連保險：10萬元（2019年到期）及20萬元（2034年到期）

• 金飾20萬元

• 強積金共100萬元

註1：每年13個月薪金+1個月花紅

註2：尙餘20年按揭

註3：共3幢，總值270萬人民幣（折合約330萬港元），已供滿，全部暫作度假用途，善價而沽

以上目標似乎短期內不能全部滿足，所以取捨是無可避免的！另外，物業有居住和投資兩個功能，筆者認為應先解決基本居住問題，然後才考慮投資；以上各項中，只有自己換樓和幫父母抽綠置居是關於基本居住要求，各內地物業嚴格來說並不是基本居住物業，僅是旅行時酒店的代替品而已！

筆者微見何小姐可以這樣處理以上兩個基本居住要求：

(1) 可先將現居物業轉為單名，策略上應是丈夫持有現物業，亦可考慮加按以部署日後的行動，以丈夫現時入息及年齡並維持多供20年，最多可套現85萬元（按揭額增至185萬元），每月供款9,500元（多了3,000元），最低入息要求是2萬元，但何小姐需繳付等同半層樓價（即265萬元）的印花稅（約4萬元），若丈夫是自僱人士，銀行對審批或較嚴謹（如需提供6個月的入息證明），但底線是何小姐不要當上這物業的擔保人（寧可不加按），因為日後再置業時，本身的按揭審批或更嚴格，這點一定要留意！

(2) 看現時資產情況，短期內難以籌措新居的4成首期、印花稅及相關費用（約336萬元），若放售所有內地物業以套現港幣330萬元，或許足夠成事，並可留下現時物業作收租用途（假設收租回報3%，每月租金收入約13,000元，料可支付供樓及雜費），更不需考慮是先買還是先賣！以六成按揭，年息15%，30年供款計算，這新物業每月供款約17,000元，每月最低收入41,000元，和何小姐現時入息及負擔能力相距不遠（由她單名持有）。

(3) 但若在新居已將本身的按揭額度用盡，那父母的綠置居便不能幫忙在按揭上做擔保人了，所以在新居應減少按揭額，若現居物業能加按，便可在此大派用場了！

(4) 套現額若未需應用時，可先投放較平穩的投資工具，如收息股、股債混合基金，待時機成熟才提取出來。

(5) 退休策劃也是一個必須處理的項目，但提早退休需要準備更多的退休金，更要考慮怎樣處理未完成的財務責任，例如子女教育（兒子才4歲）、供樓開支等，筆者建議何小姐應細心考慮這些未完成的財務責任，然後才詳細策劃退休目標。

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFP^CM

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