香港股市 將在 6 小時 27 分鐘 開市

【理財個案】月入7萬公務員夫婦 未有條件做包租公(鄺翠玲)

個案主角:陳女士(27歲)和先生(31歲)同為公務員,現時月入超過7萬元,估計5年後月入可達9萬元。他們現居於一兩房物業,尚餘28年共345萬元按揭,該物業屬陳女士名下擁有。

理財目標:他們的BB剛於今年出世,因此想增加活動空間,期望5年後換大屋,並將現有物業放租。

陳女士和丈夫都是公務員,小朋友剛出生,目標是5年後多買一間3房單位(目標面積650方呎)自住以改善生活質素,現時之兩房單位(面積500方呎)則作出租用途。

首先看看收支及資產負債表:

註1 : 夫婦倆5年後預計月薪可達90,000元

註2 : 尚餘28年供款期

註3 : 包括家傭、小朋友開支、家中雜項、旅行等,交稅項目由丈夫兼職收入抵銷

來信提及現時物業是自己名義買下,以減少印花稅支出的角度來看,新物業由丈夫一人持有是較佳選擇,而按揭申請只計算丈夫的薪水或資產水平作依歸。以現居所的呎價計算,這新物業價值約975萬元,根據現時審批條件,最高按揭成數是6成(最高500萬元),首期及相關費用共546萬元,以年利率2.15%、30年按揭計算,每月供款約19,000元,最低入息要求約46,000元,相信丈夫5年後的薪金達標機會很大(當然這是假設年利率及審批條件不變)。

餘下來最大的考慮便是能否在5年內將流動資產增加至546萬元了!在此筆者必須提醒陳女士,她們所需的流動資產最少是要584萬元,因為需預留6個月(44,000元 x 6 – 假設沒通脹)的生活費作現金儲備,連同新物業的6個月供樓費用(19,000元 x 6),即是說要預留多38萬元。

每月盈餘連同現時135萬元的流動資產,能否在5年內滾存至584萬元呢?若只留下25萬元(約6個月的生活費)作現金儲備不作投資,並將盈餘全數撥至投資增值,平均年回報要16.2%才能達標!筆者看這是很有難度的,況且全數盈餘作投資是極為冒險的做法,絕不建議!

筆者對陳女士有以下建議:

(1)可將每月盈餘的60%用作投資(約2萬元),利用平均成本法減低風險;在投資選擇方面,可選用環球股票基金以平衡手上港股的單一市場風險;

(2)在每年薪金調整時,每月投資額亦應上調;

(3)若5年後,樓價沒有回落,或是資產仍未準備充足,可先換樓改善生活質素,待些日子才再買另一幢物業收租,因住所是基本生活要求,若和投資不能同時間達成,便應先妥善安排基本居住問題,然後才策劃投資項目;

(4)日後租金收入亦應好好規劃,扣除按揭及相關雜項支出後,可將部分淨收入再增值,令整體回報增加。如陳女士不希望再購買高風險產品,可考慮使用年金計劃穩定地收息,分散風險。

 

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

 

 

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)