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【理財個案】月入9萬不夠用 夫婦投資錯甚麼?(余淑穎)

個案主角:胡先生和太太同為在職入士,今年37歲,每月打工收入合共8.7萬元(已扣強積金),還未計投資車位和股息收入。可是,在扣除一切開支後,每月盈餘不足5,000元。目前他們持有兩個物業、一個車位,其中位於將軍澳的兩房物業屬自住用途,月供1.55萬元。另一物業為大圍區的開放式單位樓花,月供1.45萬元。還有一個沒有按揭、市值180萬元的將軍澳車位。他們手持現金40萬元,正計劃生育。

理財目標:尋求財富增值,增加現金流;換同區或附近之3房物業,長遠達致一生三宅;及想知道甚麼是債券基金及如何操作。

胡先生你好,多謝你的來信和一直的支持!本人根據你提供的個人及家庭狀況作出以下的回應,希望能助你更清晰了解現時的財務狀況,以達成理財目標。

先看看收支及資產負債表:

註:大圍樓花以胡先生名義持有,自住物業則以太太名義持有。

現時坊間頗流行「債基」這個名詞 ,其實「債基」是指投資在債券類別的基金,有些債券基金會以現金方式,每月、每季、每半年或年度化派發債券利息給投資者。現時此類債券基金的派息率由3至8%不等,派息率的多寡一般視乎債券基金的貨幣、類別和組合而釐定。投資債券基金的風險一般較股票基金為低,但亦不是全無風險,其潛在風險包括信用風險、提前贖回風險、通脹及利率風險等。

債券類別大致可分為政府債券和公司債券,各有投資價值及潛在風險。例如政府債券,雖然風險較低但派息率亦相對偏低;相反,公司債券價格波幅偏高,但派息率一般亦較可觀。投資者必須注意,合適的投資產品需按照個人的風險承受能力和年期再作決定!

未生育 財務負擔已重

胡先生現時的財務負擔頗大。來信並沒有說明夫婦二人的退休儲蓄保障及薪俸稅儲備。此外,他們估計在今明兩年尚有約20萬元的特別開支,而夫婦二人又各有未還清按揭的物業。因此,現時手持的40萬元現金只適宜留作儲備,這筆錢亦只夠他們大約4個月的日常生活開支!

胡氏夫婦正考慮生育。事實上,分娩安排可以豐儉由人;至小朋友出生,除非遇上意料之外或其他不尋常的開支,否則在嬰兒階段並不需要太大的理財預算。但當子女日漸成長,是否需要其他生活配套?至入學階段,又是否需為了優質校網而搬遷?以上種種都可能牽涉較大的財務預算。故此,胡先生必須小心檢討及重置現時的生活開支,謹慎理財,盡量提升儲蓄能力,去面對將來的財務需要。

換三房單位的考慮要素

在選擇同區或其他區域的3房單位,在價格上可有很大的差異,以下我會以一個基本樓價約900萬元的3房單位作例子說明。按現時政策,樓價800萬元或以上的單位需付五成首期,其他開支預算如下:

購入一個900萬元單位首期預算安排

樓價:900萬元

首期:450萬元(樓價的50%)⋯A

地產代理佣金:9萬元⋯B

印花稅:33.75萬元⋯C

置業支出總額:(A+B+C)= 492.75萬元

按揭供款預算安排

按揭金額:450萬元

還款年期:30年

按揭利率:2.3%

每月供款:17,316元

壓力測試對按揭申請人的每月入息要求:41,700元

不論在安排首期抑或申請按揭方面,胡太都必須將手持的自住將軍澳物業先放售才去置業,但有以下幾個重點需要留意:

  1. 在出售自住物業、扣除剩餘按揭貸款後所得之利潤,是否足夠支付目標3房單位的首期?
  2. 如何解決換樓期間的居住問題?我建議他們跟買家協商,以短期租約形式在舊居繼續居住,直至可搬遷到新購置單位為止。
  3. 先向銀行諮詢,目標單位經壓力測試後的每月收入要求,若只靠太太的收入不足以通過測試,便需要附加先生的入息作擔保。
  4. 往後幾年進入加息周期的機會較高,故此胡氏夫婦在預算供樓開支時,必須以壓力測試後的供款能力作標準釐定,以策萬全。

手持車位回報率偏低

首先胡先生需要好好策劃和分析其財富增值能力。他現時手持一個車位和一個投資物業。車位的回報是1.6%(以每月租金2,950元,除以買入價180萬元計算),以長線投資的角度來看,回報並不理想!胡先生或需寄望車位價格上漲以套現圖利!

至於去年購置的大圍樓花,最快亦需待明年5月才收樓及安排租務事宜。租金回報率方面,需按照單位質素、市場定價,及在扣除按揭貸款、管理費和差餉後才可計算。由於現時的政策規範,業主必須在置業後3年後買賣,才可獲豁免繳付額外印花稅,因此建議胡先生留待2020年後,按當時單位市值再考慮是否放售此物業。

至於胡先生長遠能否做到一生三宅的目標,現在仍言之尚早。重點取決於他們將來的人生目標,亦需按未來市況而決定。始終人生的際遇、機遇與經濟市場同樣千變萬化,沒有不可能的事,同時一些不能預算的事亦有機會發生。故此我建議胡先生找專業的理財顧問作詳細的理財分析和定期檢討,以助他達致長遠的人生目標。

 

美聯金融高級副總裁 余淑穎

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)

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