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【理財個案】有樓揸手但現金不足的中年危機(鄺翠玲)

鄺翠玲
Yahoo財經
【理財個案】有樓揸手但現金不足的中年危機(鄺翠玲)

48歲的余太,與母親及就讀大學二年級的女兒同住私人屋苑,雖然母親有一個約40年樓齡的單位正放租或放售,但對未來女兒學費甚至自己退休,仍然有三大困惑:

1. 女兒就讀的大學4年制學位課程,均準備全數向政府貸款,總額估計約24萬元,計劃畢業後才償還,然而女兒有意於畢業後繼續深造碩士課程,余太可能需要額外準備多一筆學費。

2. 現時母親有一幢40年樓齡的出租物業(估值450萬元),對應該繼續出租還是出售再換另一較新物業難以抉擇。選擇收租的話,每月可收租約13,000元,但要先支付15至20萬元的裝修費,亦要擔心數年後的大廈維修費用;若選擇換樓,則不肯定能否買回一幢530萬元以下、20年樓齡以下的物業?是否可以做按揭?第三個選擇是,全數改為持有車位收租,但亦不知是否可行。

3. 個人對股票投資不在行,希望可制定一個退休方案能令自己63歲退休。

以下是余太的財政狀況 :

1 : 為方便討論,年供保費($25,000)以每月平均支出表達

2 : 2017年開始,隔年派息$6,000

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首先筆者恭喜余太有一位勤奮上進的女兒!在海外進修碩士,所需資金動輒數十萬元,在平衡各目標後,筆者擔心短期內這未必是余太可負擔的範圍,況且女兒長大了,也可讓她先工作一段時間,多儲一點人生經驗及資金(政府的貸款也要開始償還呢),更令她更珍惜將來的進修機會。

至於怎樣處理收租物業,筆者亦認同40年樓齡的物業是較陳舊的,日後維修費用將十分高昂,換樓是一個精明的決定,但新樓要申請按揭則很有難度,因為以母親的年紀,在沒有收入的情況下,相信銀行很難批出貸款額的,而余太的貸款額已全部用在現居物業的按揭上,所以她亦不能當擔保人協助!另外,由於手上現金有限,筆者亦不建議補貼資金換樓。

那賣樓後改買投資額較低的車位又如何?在「新辣招」推行之後,炒家都已轉移陣地至無需加辣的商業及車位市場,車位收租吸引力已驟減!況且車位投資回報主要取決於供求,比住宅更受經濟因素影響,所以筆者絕不建議將資金全押注在單一投資項目內。

似乎最大可能性是同價先賣後買(也可避免繳付15%的「加辣印花稅」),轉戰較細小丶郊區的物業,時間上越接近越好避免樓價飊升難以追價

在退休課題上,筆者留意到以下幾點:

1) 她現時每月家庭及自己開支約9000元,若能成功換樓,每月可有13000元現金的收入,所以每月支出的問題相信不大,反而余太需籌退休時尚餘的約80萬元樓按。

2) 若強積金全數持有保守基金,63歲時將可滾存至91萬元;假設投連險基金平均年回報6%10年後期滿時存至約50萬元,若繼續持有多5年至63歲,資產值可增至約68萬元,只計算以上兩項資產,樓按餘額似乎問題不大。

3) 筆者亦建議只留6個月開支(約20萬元)作現金儲備,其餘60萬元也可投放在環球投資級別企業債券(平均年回報4%)63歲時預可滾存至約110萬元,再一步增強資產實力。

最後筆者有兩個溫馨提示:

1) 現時每月虧損,長遠不是健康現象,建議盡快處理換樓事宜,增加租金入息。

2) 現時仍有240萬元樓按,但余太的人壽保障嚴重不足,建議加購20年期的定期壽險(遞減保額),每月保費只需600元,所費無幾,但可令全家安心!

美聯金融集團高級副總裁翠玲 CFPCM

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)