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【理財個案】有樓收租無樓自住 一個盛女的退休規劃(曾少雄)

個案主角:陳小姐,49歲,月入5萬元(未扣強積金),雖然坐擁3個物業,但都選擇租屋居住,每月租金開支1.6萬元。她的兩個住宅物業已供滿按揭,一個給家人住,一個出租,合共市值800萬元;另一商用物業則仍在供款,市值550萬元。

理財目標:希望60歲前多買一個500萬元之物業自住並退休;或選擇與家人同住,提早至50歲退休。

讀者陳小姐今年49歲,未有透露職業,只告訴筆者自己不是公務員,沒有長俸,現時月入5萬元。陳小姐希望60歲退休。她現時是租樓住的,但她希望於退休時,可以擁有多一個500萬元的物業自住。如果不能多買一個物業自住,則打算退休後搬回與家人同住,問可否50歲退休,希望知道筆者的看法。

陳小姐現時擁有3個物業,其中一個物業市值400萬元,現給家人居住,已供滿。單位之差餉管理費及其他雜費由家人負責。

另一個物業市值400萬元,同樣也是完成了按揭,現放租,每月租金收入12,500元。陳小姐需繳交此物業的差餉管理雜費每月共2,500元。由於單位地點較為偏遠,故此陳小姐不作自住考慮。

至於第三項物業,為一商業單位,目前市值550萬元。該單位正以每月13,800元放租,而雜項支出則為每月 1,500元。此單位尚欠20年按揭才完成供款,每月供款16,000元。

除了以上提及的3項物業之外,陳小姐擁有市值約200萬元的股票,並手持約100萬港元現金,這就是陳小姐所擁有的全部資產。

至於陳小姐的每月支出,包括租金1.6萬元,雜費2,500元,家用5,000元,個人開支2萬元,旅行2,000元,每年旅遊開支約5萬元,及強積金供款1,500元。

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陳小姐的收支及資產狀況表列如下:

以筆者的看法,陳小姐想於60歲退休及擁有一個500萬元的自住單位是可行的。陳小姐今年已是49歲,直至60歲退休前,約有10年時間去準備這個單位。假設陳小姐搬回與家人同住,先省回1.6萬元之租金開支,在扣除1,500元的強積金供款後,每月盈餘為19,000元。加上從兩項收租物業所收取的租金收入,在扣除所有開支後有6,300元盈餘,即陳小姐每月的總盈餘為25,300元。以一個500萬元的單位,安排5成按揭,首期250萬元,從價印花稅DSD 75萬元,代理佣金5萬元,初步支出總額330萬元,之後每月供款 23,172元。陳小姐可以賣掉手持的股票,加上現有的100萬元現金作首期,不過陳小姐需要想辦法去蒐集另外的30萬元作為置業的初步總支出,用10年時間去完成這個置業夢。

幸運的是,陳小姐本身已擁有3個單位 根本無必要急於添置第4個單位。陳小姐提及過她並不是公務員,並沒有長俸,因此筆者推斷陳小姐對公務員的長俸,即退休後可收取不用工作的收入,或稱被動現金流非常有興趣。故此筆者建議陳小姐考慮現在搬回與家人同住,節省每月16,000元的租金。然後把省回來的錢安排一個年金計劃,待退休後便可每月收取如長俸一般的被動收入。

而陳小姐的另一想法,是如果不多買一個物業,而選擇搬回與家人同住,是否可以提早在50歲退休。筆者認為這個念頭行不通,因為在沒有工作的情況下,只靠收租物業的租金收入不可能應付陳小姐的開支。如有需要,陳小姐也可聯絡專業的獨立理財顧問詳細了解一下。

美聯金融集團高級經理曾少雄

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)