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【理財個案】有錢不贖家人樓 自己上車為上策 (曾少雄)

個案主角:Alan為工程師,Amy則從事文職工作,二人為夫婦,皆30出頭,月入共9萬元 。Alan名下無物業,Amy則為家人作一港島區居屋的按揭擔保,該單位以家人名義擁有,現值約500萬元,還欠350萬元,Amy每月幫忙供款16,000元。他們育有一名2歲的女兒,一家三口連工人現租住港島­區約300方呎的私樓,月租11,000元。

理財目標:他們想在港島區置業,現有兩個方案,分別是購入同區兩房私樓或居屋自住;或為家人購入一房私樓,一家三口則搬往正在供款的居屋自住。不過他們見加息在即,不知應否將現金用作提早還款。此外,Amy想知道自己是擔保人,會否影響申請樓宇按揭。

讀者Amy及Alan夫婦兩人均為30出頭,他們育有一名兩歲女兒。Alan是一名工程師,Amy是一位文職人員,他們工作穩定,扣除強積金供款後月入合共9萬元。Amy現在為家人自住的港島區居屋作按揭擔保,這個單位現值500萬元,尚欠380萬元貸款,Amy每月需幫忙供款16,000元。至於Amy及Alan一家三口連工人,則租住同區附近的300方呎私樓,月租11,000元。丈夫Alan名下並無任何物業。他們希望置業,基於校網的考慮和方便和家人互相照顧,Amy希望能做到與家人同區居住。她想知道,以下兩個方案哪個較為適合:

方案(1):購入同區兩房私樓或居屋自住;

方案(2):為家人購入一房私樓,一家三口則搬往正在供款的居屋自住。

與此同時,Amy見加息在即,不知應否將現金用作提早還款,還是作首期買樓。她還有一個疑問,就是不知道做了擔保人, 會否影響到買樓時的按揭成數及壓力測試。

現在先讓我們先看看他們的財務狀況:

註:協助家人償還之按揭貸款

 

港島樓價貴難上車

作者現在先回覆Amy的第一個疑問,就是在兩個置業方案中,應該採取方案(1)或是方案(2)。筆者的看法是現階段兩個方案也不是可行的選擇。為甚麼筆者會這樣說呢?因為Amy及Alan希望在港島區置業,衆所周知港島區的樓價相對其他地區為貴。筆者就以550萬元的上車盤作為參考,在港島區,這個價位的上車盤仍可找到,但並不算易找。若以550萬元的上車盤為例,假設作一個30年期、六成按揭的安排,初步總支出為242萬元。當中包括首期220萬元,從價印花稅16.5萬元,地產代理佣金5.5萬元。這個按揭安排要求每月供款12,446元,最低入息要求為每月30,031元。Amy及Alan基本上符合當中的大部分要求,可惜那220萬 元的首期,計及他們手上的所有資產,包括股票、債券及現金,合共只有80萬元,他們還欠162萬元才可以應付這筆初步開支。而以每月盈餘2.3萬元來計算,要累積這100多萬元的資金,絕對不是短時間內可以完成的。所以筆者覺得Amy及Alan在短期內置業的夢想應該不能實現。

雖然現階段不能完成置業夢,但若果他們不急於在短期內置業的話,他們可以把80萬元資產作為開始,加上每月的2.3萬元盈餘,運用一個每年8%回報的基金投資組合作複式增長,只需4年多的時間,應該可以累積到這筆置業的初步開支。當然,筆者這裡先假設樓價在未來幾年維持在與現時相若的水平。但如何安排這個基金投資組合,如何挑選適合的投資相連計劃,及當中所涉及的風險,Amy及Alan應找專業的獨立理財顧問作詳細了解。

而他們另一個問題,就是眼見加息在即,不知應否把現有資產用作提早還款。以現時的樓宇供應量及樓價走勢來看,筆者深信盡快上車置業為上策。所以筆者建議他們將資金留作首期,不要提早還款了。最後,Amy已是另一按揭的擔保人,這必然會影響到她買樓借貸的按揭成數及壓力測試結果,但實質情況如何,她需要向銀行或按揭機構作進一步了解。

 

美聯金融集團高級經理曾少雄

 

 

(本欄所有個案均為真實個案,讀者如有理財問題欲請教專業顧問,可電郵至yfin_wealth@yahoo.com)