【理財個案】有錢不贖家人樓 自己上車為上策 （曾少雄）

個案主角：Alan為工程師，Amy則從事文職工作，二人為夫婦，皆30出頭，月入共9萬元 。Alan名下無物業，Amy則為家人作一港島區居屋的按揭擔保，該單位以家人名義擁有，現值約500萬元，還欠350萬元，Amy每月幫忙供款16,000元。他們育有一名2歲的女兒，一家三口連工人現租住港島­區約300方呎的私樓，月租11,000元。

理財目標：他們想在港島區置業，現有兩個方案，分別是購入同區兩房私樓或居屋自住；或為家人購入一房私樓，一家三口則搬往正在供款的居屋自住。不過他們見加息在即，不知應否將現金用作提早還款。此外，Amy想知道自己是擔保人，會否影響申請樓宇按揭。

讀者Amy及Alan夫婦兩人均為30出頭，他們育有一名兩歲女兒。Alan是一名工程師，Amy是一位文職人員，他們工作穩定，扣除強積金供款後月入合共9萬元。Amy現在為家人自住的港島區居屋作按揭擔保，這個單位現值500萬元，尚欠380萬元貸款，Amy每月需幫忙供款16,000元。至於Amy及Alan一家三口連工人，則租住同區附近的300方呎私樓，月租11,000元。丈夫Alan名下並無任何物業。他們希望置業，基於校網的考慮和方便和家人互相照顧，Amy希望能做到與家人同區居住。她想知道，以下兩個方案哪個較為適合：

方案(1)：購入同區兩房私樓或居屋自住；

方案(2)：為家人購入一房私樓，一家三口則搬往正在供款的居屋自住。

與此同時，Amy見加息在即，不知應否將現金用作提早還款，還是作首期買樓。她還有一個疑問，就是不知道做了擔保人， 會否影響到買樓時的按揭成數及壓力測試。

現在先讓我們先看看他們的財務狀況：

註：協助家人償還之按揭貸款

港島樓價貴難上車

作者現在先回覆Amy的第一個疑問，就是在兩個置業方案中，應該採取方案(1)或是方案(2)。筆者的看法是現階段兩個方案也不是可行的選擇。為甚麼筆者會這樣說呢？因為Amy及Alan希望在港島區置業，衆所周知港島區的樓價相對其他地區為貴。筆者就以550萬元的上車盤作為參考，在港島區，這個價位的上車盤仍可找到，但並不算易找。若以550萬元的上車盤為例，假設作一個30年期、六成按揭的安排，初步總支出為242萬元。當中包括首期220萬元，從價印花稅16.5萬元，地產代理佣金5.5萬元。這個按揭安排要求每月供款12,446元，最低入息要求為每月30,031元。Amy及Alan基本上符合當中的大部分要求，可惜那220萬 元的首期，計及他們手上的所有資產，包括股票、債券及現金，合共只有80萬元，他們還欠162萬元才可以應付這筆初步開支。而以每月盈餘2.3萬元來計算，要累積這100多萬元的資金，絕對不是短時間內可以完成的。所以筆者覺得Amy及Alan在短期內置業的夢想應該不能實現。

雖然現階段不能完成置業夢，但若果他們不急於在短期內置業的話，他們可以把80萬元資產作為開始，加上每月的2.3萬元盈餘，運用一個每年8%回報的基金投資組合作複式增長，只需4年多的時間，應該可以累積到這筆置業的初步開支。當然，筆者這裡先假設樓價在未來幾年維持在與現時相若的水平。但如何安排這個基金投資組合，如何挑選適合的投資相連計劃，及當中所涉及的風險，Amy及Alan應找專業的獨立理財顧問作詳細了解。

而他們另一個問題，就是眼見加息在即，不知應否把現有資產用作提早還款。以現時的樓宇供應量及樓價走勢來看，筆者深信盡快上車置業為上策。所以筆者建議他們將資金留作首期，不要提早還款了。最後，Amy已是另一按揭的擔保人，這必然會影響到她買樓借貸的按揭成數及壓力測試結果，但實質情況如何，她需要向銀行或按揭機構作進一步了解。

美聯金融集團高級經理曾少雄

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