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【理財個案】炒散、頂手、缺糧單 飲食業上車難(鄺翠玲)

個案主角:陳先生(30歲)是一名點心師傅,月入2.2萬元。他的支出不多,在扣除家用和個人開支後,每月可儲12,900元。資產方面,他現時持有100萬元現金。

理財目標:希望買入300 – 400萬元的物業。

陳先生(30歲)是一名點心師傅,他的支出不多,期望可以買入300-400萬元物業。他的財政狀況如下:

以現時陳先生的資產、薪金及每月盈餘來看,若是自住,最大可能是購入300萬元的物業,若先付3成首期,首期及相關費用約97萬元,每月供款8,300元,每月最低薪金要求是20,000元。但以現時市況,要尋找300萬元的物業真有點難度:不論單位面積、樓齡、新淨程度、交通及生活配套等也未必盡如人意,需要陳先生小心取捨,另一選擇便是繼續儲蓄,待彈藥較多時再作打算。但若是買樓出租的話,需付最少4成首期,相信陳先生要「再坐一會」了。

純以數字來說,陳先生要上車難度不算大,畢竟他已累積到一定資金,只是需要多點時間等待機會。不過以下一些細節希望陳先生能夠留意:

(1)要申請銀行按揭,業主需要有穩定收入,銀行普遍要求業主提供過去3 – 6個月的「糧單」和稅單,以此作為計算薪金的指標,而餐飲業者的特性是較多「炒散」(即散工,個別人士甚至在同一機構內做長期散工),雖然「炒散」的薪金與長工比不遑多讓(甚至更高),但前者的工資可能是每日以現金支付,連雙方的強積金供款也隨時省掉,薪金資料難以記存;另外筆者也聽聞食肆轉手情況較常見,部分無良僱主為了逃避遣散費責任,或要求差不多做滿兩年的員工辭職後再入職,在這種種情況下,「糧單」容易「斷纜」,令銀行的要求較難符合!所以如果陳先生希望置業,可考慮選在較有規模、文件較齊全的機構工作,待置業一事塵埃落定後才再作打算。也許筆者在此提供的行業資訊以偏概全,但若付了訂金才發現申請不到按揭,那時定必進退兩難,此點陳先生不可忽視!

(2)相信日後供樓支出將用去盈餘的甚大部分,導致一定的經濟壓力,筆者建議陳先生考慮延後置業行動,以爭取多儲蓄的機會:若兩年後才置業,積蓄可增加30萬元,那時置業目標價或可調升100萬元(當然薪金及每月盈餘需配合);況且執筆時樓市有回調的跡象,可以見機行事;

(3)既然已有一技之長,也快能置業,筆者在此也想談談「生涯規劃」的下一步:來信中陳先生沒有談及結婚的打算,可能緣份未到,但「退休」這事卻不需要緣份也會發生!上文提及置業後「身家」及每月盈餘將會「大縮水」,需要點時間再累積資產及重整支出模式,而基於其工作性質 – 在股票開市時段根本沒時間、沒心神留意和作出調動,所以筆者建議陳先生以「年金」方案累積退休金。若由現時開始,每月投入2,000元,為期20年,在65歲時已可累積約152萬元,若先取強積金作生活費,在70歲時才開始領取年金,每月可領取14,500元直至終老,也是一個對自己不錯的保障。

 

美聯金融集團高級副總裁 鄺翠玲 CFPCM

 

 

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